Вопрос о правильном порядке оформления сделки с жилой недвижимостью часто возникает у дольщиков, покупателей и продавцов.
Существует два основных момента, которые необходимо согласовать: подписание акта приёма‑передачи (АПП) и регистрация права собственности в Росреестре.
Какой из них следует выполнить первым? Какие риски несёт каждая из схем? В этой статье мы разберём нормативную базу, практические рекомендации и проанализируем реальный пример – случай с певицей Ларисой Долиной.

Что такое акт приёма‑передачи квартиры?

Акт приёма‑передачи (далее – АПП) – это документ, подтверждающий, что продавец передал покупателю объект недвижимости, а покупатель принял его в надлежащем состоянии. В акте фиксируются:

• адрес и кадастровый номер квартиры;
• состояние помещений, наличие/отсутствие дефектов;
• перечень передаваемых документов (техпаспорт, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей и т.д.);
• подписи сторон и дату подписания.

Регистрация права собственности в Росреестре

Регистрация – это внесение записи о новом собственнике в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Согласно Гражданскому кодексу РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделка считается завершённой только после внесения записи в реестр.

Какой порядок предпочтительнее?

Существует два варианта:

Подписание АПП до регистрации в Росреестре

Это традиционный порядок, когда после подписания договора купли‑продажи и получения всех необходимых документов стороны оформляют АПП, а затем покупатель подаёт документы в Росреестр.

• Плюсы: покупатель получает официальное подтверждение факта передачи недвижимости; продавец может сразу требовать оплаты за коммунальные услуги, если в договоре предусмотрено.
• Минусы: до регистрации в реестре покупатель не обладает полным правом собственности, поэтому не может, например, заложить квартиру в банке.

Подписание АПП после регистрации в Росреестре

В этом случае покупатель сразу подаёт в Росреестр комплект документов (договор, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей). После получения свидетельства о праве собственности стороны подписывают АПП.

• Плюсы: покупатель получает полное право собственности до фактической передачи квартиры, что упрощает последующее использование (ипотека, продажа).
• Минусы: риск для продавца – если после регистрации в реестре покупатель откажется принимать квартиру, продавец может столкнуться с проблемой возврата квартиры в своё владение.

Что говорит закон?

Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предписывает строгой последовательности: «Регистрация прав собственности в Росреестре производится на основании документов, подтверждающих право собственности, в т.ч. договора купли‑продажи и акта приёма‑передачи». Таким образом, обе схемы законны, однако в постановлении Правительства РФ от № 1082 подчеркивается, что акт приёма‑передачи считается обязательным документом для регистрации. Поэтому в практике чаще используют порядок «АПП → регистрация», но допускается и обратный порядок при условии, что все необходимые документы включены в заявление в Росреестр.

Практические рекомендации

1. Убедитесь в полном комплекте документов. В заявлении в Росреестр должны быть: договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей по ЖКУ, согласие органов (если требуется).
2. Согласуйте срок подписания АПП. В договоре укажите конкретную дату (например, «не позднее 5 (пяти) рабочих дней после регистрации права собственности»), чтобы избежать разногласий.
3. Проверьте правильность данных в акте. Как показал случай с Ларисой Долиной, отсутствие указания нового адреса регистрации может стать причиной задержки подписания.
4. Определите порядок оплаты коммунальных услуг. По законодательству обязанность дольщика (покупателя) платить за ЖКУ возникает только после подписания АПП или регистрации права собственности (см. пункт 8.1 Правил оплаты ЖКУ).
5. Зафиксируйте в договоре ответственность за неявку. Если одна из сторон отказывается подписать АПП без законных оснований, договор может предусматривать штрафные санкции.

Пример из практики: случай с певицей Ларисой Долиной

В январе 2026 года в СМИ появилось сообщение о том, что певица Лариса Долина должна была подписать акт приёма‑передачи квартиры в Хамовниках, которую продала Полине Лурье за 112 млн рублей. Однако:

• продавец не явилась на процедуру передачи ключей и подписания акта;
• покупатель обнаружила в документах неточность – в акте не был отражён новый адрес регистрации квартиры;
• из‑за этого возникли споры о том, кто несёт ответственность за оплату коммунальных услуг до момента официального подписания АПП.

Судебные эксперты отметили, что отсутствие корректных данных в акте делает его юридически недействительным. В результате процесс подписания затянулся, а покупатель была вынуждена временно оплачивать расходы за жильё, хотя официально право собственности ещё не было зарегистрировано.

Итак, оба варианта – подписать АПП до или после регистрации – являются законными, но каждый из них имеет свои плюсы и риски:

• Если вы хотите быстро оформить передачу квартиры и иметь подтверждение факта получения недвижимости, лучше подписать АПП до регистрации и затем подать документы в Росреестр.
• Если для вас важнее получить полное право собственности сразу, стоит оформить регистрацию в Росреестре первой, а уже потом подписать АПП, тщательно проверив все данные в документе.

Ключевой момент – тщательная подготовка документов и чёткое фиксация сроков в договоре. Это позволит избежать ситуаций, подобных делу с Ларисой Долиною, и обеспечит обеим сторонам законную защиту интересов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли пользоваться квартирой до регистрации в Росреестре?

Технически да – после подписания АПП покупатель получает право пользования, но юридически собственником считается только лицо, чьё имя внесено в ЕГРН. Поэтому для оформления коммунальных договоров и получения субсидий рекомендуется дождаться регистрации.

Что делать, если продавец отказываеться подписать АПП?

В договоре должна быть предусмотрена ответственность за отказ. При отсутствии такой оговорки покупатель может обратиться в суд с иском о принудительном исполнении обязательств.

Как проверить, что в акте указаны все необходимые сведения?

Обратите внимание на:

• полный адрес и кадастровый номер;
• ФИО сторон, их паспортные данные;
• указание даты передачи и даты подписания акта;
• соответствие данных в акте данным в договоре и в выписке из ЕГРН.

Понимание взаимосвязи между актом приёма‑передачи и регистрацией в Росреестре поможет избежать юридических конфликтов, сэкономить время и деньги. При любой схеме важно вести тщательный документооборот, согласовать сроки и предусмотреть штрафные санкции за несоблюдение условий. Тогда процесс передачи квартиры пройдёт гладко, а обе стороны получат законную защиту своих прав.

Дата публикации: