Если вы планируете или уже продаёте квартиру, одним из самых эффективных способов сократить НДФЛ с продажи является применение п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, в народе именуемого «903 в сумме документально подтверждённых расходов». В 2026 году правила не изменились, но появились новые сервисы ФНС и Госуслуг, которые упростили процесс. Разберёмся, как работает механизм и какие ошибки чаще всего совершают продавцы.
Что такое «903» и почему это важно
Когда гражданин продаёт недвижимость, которой владел меньше установленного минимального срока (в большинстве случаев это 5 лет, а для единственного жилья или наследства — 3 года), он обязан заплатить 13 % с дохода от продажи. Однако Налоговый кодекс позволяет:
- либо воспользоваться фиксированным вычетом 1 000 000 ₽;
- либо уменьшить доход на сумму фактических и документально подтверждённых расходов по приобретению этой же квартиры (так называемый «903»).
Если расходы превышают 1 млн рублей, второй вариант выгоднее и позволяет свести налог к нулю.
Какие расходы можно включить в «903»
Перечень подтверждаемых расходов закрытый, но достаточно широкий:
- Собственно цена квартиры, указанная в ДКП.
- Взнос паёвый или доли в ЖК, если квартира была приобретена в строящемся доме по ДДУ.
- Проценты по ипотеке, если жильё покупалось в кредит (включая рефинансированные).
- Дополнительные расходы на:
- отделку и ремонт (только для новостроек, подтверждается сметой и чеками);
- оформление права собственности (госпошлина, регистрационные действия).
Важно: расходы должны быть оплачены именно продавцом (или его супругом при совместном имуществе) и документально подтверждены.
Какие документы считаются «документальным подтверждением»
| Тип расхода | Документ |
|---|---|
| Цена по ДКП | Договор купли-продажи + платёжка/выписка из банка/расписка |
| Ипотека | Кредитный договор + справка о процентах, выплаченных за весь период |
| Ремонт | Акты выполненных работ, чеки на материалы, договор с подрядчиком |
| Госпошлина | Квитанция/чек об оплате |
Когда выгоднее «903» вместо 1 000 000 ₽
Пример:
- Продажа: 7 500 000 ₽
- Покупка 3 года назад: 5 800 000 ₽
- Ипотечные проценты за 3 года: 420 000 ₽
Вариант 1: 7 500 000 − 1 000 000 = 6 500 000 × 13 % = 845 000 ₽
Вариант 2: 7 500 000 − (5 800 000 + 420 000) = 1 280 000 × 13 % = 166 400 ₽
Экономия составляет 678 600 ₽.
Новые онлайн-возможности 2026 года
С 1 января 2026 года на портале Госуслуг запущен сервис «Имущественный вычет онлайн». Он позволяет:
- заполнить 3-НДФЛ в интерактивной форме;
- загрузить сканы документов, подтверждающих «903»;
- отслеживать статус проверки ФНС;
- получить возврат на карту «Мир» без личного визита в налоговую.
Для регистрации потребуется только подтверждённая учётная запись на Госуслугах и электронная подпись, которую можно оформить за 5 минут через мобильное приложение Мой Налог.
Пошаговая инструкция: как воспользоваться «903» в 2026 году
- Соберите документы:
- ДКП на покупку;
- ДКП на продажу;
- все платёжные документы (чеки, выписки);
- справка по ипотечным процентам (если есть).
- Перейдите на Госуслуги → «Сервисы» → «Налоги и финансы» → «Имущественный вычет».
- Выберите сценарий: «Продажа недвижимости» → «Уменьшение на расходы».
- Заполните данные: сумма продажи, сумма расходов, загрузите сканы.
- Подпишите декларацию электронной подписью.
- Ожидайте результат: 3 месяца на камеральную проверку + 1 месяц на перечисление.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: пытаются включить расходы на мебель и технику.
Решение: учитывайте только те траты, которые прямо связаны с объектом недвижимости. - Ошибка: теряют квитанции на ремонт.
Решение: храните чеки в электронном виде сразу после оплаты. - Ошибка: забывают про проценты по ипотеке.
Решение: запросите справку в банке заранее, её формат стандартизирован.
Ключевые изменения в 2026 году (кратко)
- Срок возврата денег сокращён с 4 до 3 месяцев при подаче онлайн.
- Формат электронной подписи стал единым — достаточно простой ЭЦП (раньше требовалась усиленная).
- Возможность «дооснащения» декларации: если ФНС запросит дополнительный документ, его можно загрузить через тот же сервис Госуслуг, не подавая 3-НДФЛ заново.
Использование «903 в сумме документально подтверждённых расходов» — это легальный способ сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей при продаже квартиры. Главное — собрать все чеки и договоры, а теперь ещё и подать заявление онлайн через Госуслуги без очередей и визита в ИФНС. Если вы соблюдаете сроки и правильно оформляете документы, налоговая перечислит переплату прямо на вашу карту.
Данная статья подготовлена по состоянию на . Перед подачей декларации рекомендуется уточнить детали у вашего налогового инспектора или через сервис «Обратная связь» на Госуслугах.