Важно: подача 3-НДФЛ при продаже недвижимости — обязанность каждого физлица, получившего доход от сделки. Незнание закона не освобождает от ответственности: штрафы начинаются от 1 000 рублей плюс пени за просрочку.
Когда нужно сдавать 3-НДФЛ
- Обязательно, если вы продали квартиру или долю в ней за 2025 год и срок владения меньше минимального (см. ниже).
- Не нужно, если вы владели объектом:
- ≥5 лет (общее правило с 2016 года);
- ≥3 года, если получили квартиру:
- в наследство или дар от члена семьи;
- по договору ренты;
- при приватизации;
- в рамках долевого строительства (ЖК «ДДУ»).
Как рассчитать налог в 3-НДФЛ
Два способа уменьшить базу
Выберите один из двух взаимоисключающих вычетов:
| Вид вычета | Размер вычета | Когда выгодно | Необходимые документы |
|---|---|---|---|
| Имущественный вычет | 1 000 000 ₽ | Когда нет документов о покупке | ДКП (договор купли-продажи) |
| Расходы на покупку | Фактические расходы | Когда расходы > 1 млн ₽ | ДКП, платёжки, ипотечный договор |
Формула расчёта
Налог = 13 % × (Цена продажи − Вычет)
- Если квартира в долевой собственности, вычет делится пропорционально долям.
- Если продавали ниже кадастровой стоимости × 0,7, то база = 70 % кадастровой цены, даже если цена в договоре меньше.
Сроки и способы подачи
- Крайний срок: до 30 апреля 2026 года за доходы 2025 года.
- Способы подачи:
- Через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.ru (подпись ЭЦП или Госуслуги).
- Лично в ИФНС по месту прописки.
- Почтой ценным письмом с уведомлением.
Шаг за шагом: как заполнить 3-НДФЛ в 2026 году
Шаг 1. Подготовьте документы
- Паспорт РФ.
- ДКП от продажи (копия).
- ЕКН (Единый кадастровый номер).
- Если применяете расходы — ДКП на покупку, чеки, выписка из ЕГРН, кредитный договор.
Шаг 2. Авторизация в «Личном кабинете налогоплательщика»
- Зайдите через Госуслуги или ЭЦП.
- Выберите «Подача налоговой декларации — 3-НДФЛ».
Шаг 3. Заполнение онлайн-формы
Интерфейс автоматически подтягивает данные из ЕГРН. Заполните:
- Раздел 1: доходы от продажи недвижимости (код дохода 1510).
- Раздел 2: вычет — 1 000 000 ₽ либо фактические расходы.
- Приложение 1: данные покупателя (ФИО, ИНН, сумма).
Шаг 4. Проверка и отправка
- Нажмите «Проверить» — система найдет ошибки.
- Сформируйте XML-файл и отправьте онлайн.
- Сохраните квитанцию о приёме (PDF).
График уплаты налога
До 15 июля 2026 — перевести налог на реквизиты ИФНС через СБП, Сбербанк-онлайн, Тинькофф, Госуслуги.
Примеры расчёта
Пример 1. Вычет 1 млн ₽
Продали квартиру в 2025 году за 4 500 000 ₽, владели 2 года.
База: 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 ₽
Налог: 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽
Пример 2. Вычет по расходам
Покупали за 3 200 000 ₽, продали за 3 900 000 ₽;
База: 3 900 000 − 3 200 000 = 700 000 ₽
Налог: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽
Частые ошибки
- Указание заниженной цены в договоре: ИФНС пересчитает по 70 % кадастра.
- Неучёт ипотечных процентов в расходах: их тоже можно включить.
- Забыли оформить совместное заявление супругов: при долевой собственности вычет делится.
Штрафы и последствия
| Нарушение | Размер штрафа |
|---|---|
| Не подали 3-НДФЛ | 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽ |
| Не уплатили налог | 20 % от неуплаченной суммы или 40 % при умышленном уклонении |
| Задержка платежа | 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки |
Полезные ссылки
- Онлайн-сервис 3-НДФЛ ФНС
- Проверка кадастровой стоимости
- Личный кабинет налогоплательщика
- Определите срок владения: ≥5 или ≥3 года = не сдавать.
- Выберите выгодный вычет (1 млн ₽ или расходы).
- Соберите документы до 30 апреля 2026.
- Заполните 3-НДФЛ онлайн на nalog.ru.
- Уплатите налог до 15 июля 2026.
Если остались вопросы — обратитесь к налоговому консультанту или в ближайшую ИФНС.