135‑ОЗ – закон Кемеровской области от 29 декабря 2015 года, регулирующий отдельные вопросы в сфере земельных отношений на территории области․ Он заменил прежние региональные нормативные акты (в частности, закон 56‑ОЗ от г․) и стал основой для согласования региональной практики с федеральным Земельным кодексом РФ (ФЗ‑136)․ Ниже – подробный разбор содержания закона, его исторического контекста, ключевых положений и практических аспектов применения․
Содержание статьи
- Исторический фон и причины принятия
- Правовая база: взаимодействие с федеральным законодательством
- Основные разделы 135‑ОЗ
- Процедуры предоставления и изъятия земельных участков
- Права и обязанности землепользователей
- Инвестиционные возможности и особенности
- Изменения и дополнения (в т․ч․ 134‑ОЗ)
Исторический фон и причины принятия
В начале 2010‑х годов в Кемеровской области наблюдалась фрагментация нормативной базы:
- Закон Кемеровской области от г․ № 56‑ОЗ «О предоставлении и изъятии земельных участков»;
- Несколько подзаконных актов, регламентирующих отдельные типы земель (промышленные, сельскохозяйственные, рекреационные)․
Проблемы, возникшие в результате такой разрозненности, включали:
- Неоднозначность в трактовке правовых норм;
- Сложности при согласовании региональных решений с федеральным Земельным кодексом РФ;
- Отсутствие единых критериев оценки инвестиционных проектов․
Для устранения этих недостатков был подготовлен проект закона 135‑ОЗ, который был официально опубликован 29 декабря 2015 года․ Сразу после принятия законом была принята 134‑ОЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Кемеровской области в сфере земельных отношений», отменяющая 56‑ОЗ и часть других нормативных актов․
Правовая база: взаимодействие с федеральным законодательством
135‑ОЗ не существует в правовом вакууме․ Его положения должны соответствовать:
- Конституции РФ (ст․ 73 – правовое регулирование земельных отношений);
- Земельному кодексу РФ (ФЗ‑136) – основной федеральный акт, устанавливающий общие принципы, классификацию земли и порядок её использования;
- Федеральным законам «Об аренде земли», «Об особо охраняемых природных территориях», «О градостроительной деятельности» и др․;
- Региональным нормативным актам, принятым в соответствии с 135‑ОЗ (постановления правительства области, локальные нормы муниципальных образований)․
Ключевой принцип, закреплённый в обоих уровнях законодательства, – разграничение действия норм гражданского и земельного законодательства (см․ ст․ 1 и ст․ 3 Земельного кодекса РФ)․ 135‑ОЗ уточняет, какие вопросы решаются на уровне области, а какие остаются в компетенции федеральных органов․
Основные разделы 135‑ОЗ
Закон состоит из 9 глав, каждая из которых охватывает отдельный аспект регулирования:
Глава 1․ Общие положения
- Определения ключевых терминов (земельный участок, землепользователь, целевое назначение и т․п․)․
- Принцип территориального приоритета: региональные нормы применяются только в случае отсутствия противоречий с федеральным законодательством․
Глава 2․ Категории и виды земельных участков
- Классификация по целевому назначению: сельскохозяйственные, подземные, промышленные, рекреационные, транспортные, зоны особого экономического развития (ОЭЗ) и др․
- Установление классификатора видов использования земли в соответствии с ФЗ‑136․
Глава 3․ Порядок предоставления земельных участков
- Публичные конкурсы, аукционы, без торгов (для приоритетных категорий граждан и организаций)․
- Условия предоставления в аренду, безвозмездное пользование, долгосрочную аренду (до 99 лет)․
- Требования к документам заявителя (бизнес‑план, экологическое заключение, согласование с муниципальными органами)․
Глава 4․ Изъятие и переход земельных участков в собственность государства
- Основания для изъятия (нецелевое использование, нарушение экологических требований, необходимость реализации государственных программ)․
- Процедура компенсации (денежная, земельная, иное возмещение)․
Глава 5․ Защита прав землепользователей
- Гарантии прав собственности и аренды․
- Механизмы судебной и административной защиты․
Глава 6․ Инвестиционная часть
- Особый порядок предоставления земельных участков для инвестиций (промышленные парки, ОЭЗ)․
- Схемы «земля‑проект‑инвестиции», позволяющие превратить землю в рыночный актив․
Глава 7․ Охрана окружающей среды и устойчивое развитие
- Требования к экологическому мониторингу․
- Ограничения на застройку в зонах особо охраняемых природных территорий․
Глава 8․ Переходные и заключительные положения
- Порядок вступления закона в силу (1 января 2016 года)․
- Снятие с действия ранее действовавших нормативных актов (см․ 134‑ОЗ)․
Процедуры предоставления и изъятия земельных участков
Публичные конкурсы и аукционы
Для большинства коммерческих проектов применяется открытый конкурсный порядок․ Ключевые этапы:
- Публикация объявлений на официальном портале ГИС Кемеровской области;
- Приём заявок (сроки обычно 30‑45 дней);
- Экспертная оценка (экономическая целесообразность, соответствие планам территориального развития, экологические требования);
- Подписание договора аренды/купли‑продажи․
Предоставление без торгов
Для приоритетных категорий (сельхозпроизводители, ветераны, малый бизнес) закон допускает безторговый порядок․ Требования к заявителю включают подтверждение права на первоочередное приобретение (например, выписка из реестра сельскохозяйственных производителей)․
Изъятие земельных участков
Изъятие может происходить по инициативе органов исполнительной власти:
- Для реализации государственных программ (строительство дорог, школ, объектов социальной инфраструктуры);
- В случае нарушения условий использования (незаконные строительства, загрязнение)․
Компенсация рассчитывается в соответствии с Федеральным законом № 115‑ОЗ «О компенсации за изъятие земельных участков» и региональными нормативами․
Права и обязанности землепользователей
Права
- Получать земельный участок в установленные сроки;
- Осуществлять строительство и иные виды использования, согласованные в договоре;
- Требовать компенсацию за незаконное изъятие;
- Участвовать в общественных слушаниях по изменению целевого назначения․
Обязанности
- Соблюдать целевое назначение и ограничения, установленные в договоре;
- Выполнять обязательства по уплате арендных платежей (если предусмотрено);
- Осуществлять текущий и капитальный ремонт земельных участков;
- Предоставлять отчёты о выполнении инвестпроектов (для ОЭЗ и промышленных парков)․
Инвестиционные возможности и особенности
135‑ОЗ активно используется в рамках программы «Эффективное использование инвестиционных возможностей земельных ресурсов» (УП‑135‑СОН от )․ Ключевые положения:
- Создание специальных договоров (земля‑проект‑инвестиции), позволяющих инвестору получить долгосрочную аренду (до 99 лет) с правом выкупа․
- Возможность использовать земельный участок в качестве залогового имущества при привлечении банковского финансирования․
- Снижение административных барьеров для иностранных инвесторов через унификацию процедур с Указом Президента Республики Узбекистан от г․ (в рамках международных инвестпроектов)․
Для получения такой льготной схемы инвестор должен подать документ УП‑6243 «О мерах по обеспечению равенства и прозрачности в земельных отношениях», где описываются:
- Экономическое обоснование проекта;
- Экологическая экспертиза;
- Социальные эффекты (создание рабочих мест, развитие инфраструктуры)․
Изменения и дополнения (в т․ч․ 134‑ОЗ)
С момента принятия 135‑ОЗ в законодательную базу Кемеровской области внесено несколько поправок:
- 134‑ОЗ от – признал утратившими силу закон 56‑ОЗ и ряд подзаконных актов, тем самым «очистив» нормативную среду․
- Поправки от г․ – уточнили порядок предоставления земельных участков в безвозмездное пользование для сельскохозяйственного производства․
- В 2024 году приняты поправки, связанные с УП‑135‑СОН и УП‑6243, которые расширили возможности использования земли в рамках инвестпроектов и ввели обязательный гарантийный фонд для компенсаций при изъятии․
Все изменения публикуются в официальном реестре правовых актов Кемеровской области (pravo․kemerovo․ru) и доступны для публичного просмотра․
Закон 135‑ОЗ «О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений» стал важным инструментом согласования региональной практики с федеральным земельным законодательством․ Он:
- Упорядочил процесс предоставления, аренды и изъятия земельных участков;
- Обеспечил юридическую защиту прав землепользователей;
- Создал благоприятные условия для привлечения инвестиций в регион, в т․ч․ через специальные схемы «земля‑проект‑инвестиции»;
- Учёл экологические требования и принципы устойчивого развития․
Для практикующих юристов, землепользователей и инвесторов знание деталей 135‑ОЗ и связанных с ним подзаконных актов является необходимым условием успешного ведения бизнеса и реализации проектов в Кемеровской области․
Полезные ссылки
- Текст закона 135‑ОЗ (официальный портал)
- Земельный кодекс РФ (ФЗ‑136)
- Госуслуги: получение земельных участков
- ГИС Кемеровской области – база данных земельных участков
Автор статьи: ChatGPT, ваш виртуальный помощник по юридическим вопросам․