Содержание

1. НДФЛ при продаже: основные правила
2. Когда можно не платить налог
3. Особенности для квартир, полученных по наследству
4. Как рассчитать налог в 2026 году
5. Прогрессивная шкала НДФЛ: новые ставки
6. Распространённые ошибки и как их избежать
7. Чек-лист продавца квартиры

В 2026 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости в России претерпели важные изменения. Согласно последним поправкам, срок владения, после которого продажа освобождается от НДФЛ, сокращён до одного года для ряда категорий собственников. Кроме того, введена прогрессивная шкала НДФЛ, что влияет на сумму налога для крупных сделок.

НДФЛ при продаже: основные правила

• Налоговая база — разница между ценой продажи и ценой покупки (или 70 % кадастровой стоимости, если выше).
• Ставка — 13 % до 2,4 млн рублей дохода, 15 % — сверх суммы.
• Срок подачи декларации, до 30 апреля следующего года.
• Срок оплаты — до 15 июля следующего года.

Когда можно не платить налог

Минимальный срок владения

Вы освобождаетесь от НДФЛ, если:

• владели квартирой менее 1 года (действует с 2026 г.);
• квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника или приватизирована;
• это единственное жильё на момент продажи.

Имущественный вычет

Если срок владения больше года, но меньше минимального, можно воспользоваться вычетом:

• 1 млн рублей — без документов;
• расходы на покупку — при наличии подтверждающих документов.

Особенности квартир, полученных в наследство

С 1 февраля 2026 года депутаты предложили полностью отменить НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в наследство, независимо от срока владения. Пока законопроект находится на рассмотрении, но уже сейчас действует следующее:

1. Срок владения для наследников начинает течь со дня открытия наследства (дата смерти наследодателя).
2. Налог не взимается, если продажа произошла через 3 года после смерти наследодателя.
3. Если продано до 3 лет, можно применить вычет 1 млн рублей или документально подтвердить расходы наследодателя на покупку.

Как рассчитать налог в 2026 году

Формула

НДФЛ = (Цена продажи – Цена покупки) × 13 % (или 15 %)

Пример 1

• Купили квартиру в 2025 г. за 5 млн рублей.
• Продаёте в 2026 г. за 6 млн рублей.
• Доход: 1 млн рублей.
• Налог: 1 млн × 13 % = 130 000 рублей.

Пример 2 (наследство)

• Унаследовали квартиру в марте 2023 г.
• Продаёте в апреле 2026 г; — более 3 лет.
• Налог 0 рублей.

Прогрессивная шкала НДФЛ в 2026 г.

Если вы продаёте квартиру за 5 млн рублей, а купили за 2 млн, доход составляет 3 млн рублей. Тогда:

• 2,4 млн × 13 % = 312 000 руб.
• 0,6 млн × 15 % = 90 000 руб.

Распространённые ошибки

• Ошибка 1. Указание в договоре заниженной цены. Налог всё равно рассчитают от 70 % кадастровой стоимости.
• Ошибка 2. Не сохранили чеки на ремонт. Их можно включить в расходы, если есть документы.
• Ошибка 3. Продажа единственного жилья до 1 года владения — налог придётся платить, если не применить вычет.

Чек-лист продавца квартиры

1. ✅ Проверьте срок владения и основание получения квартиры.
2. ✅ Соберите документы: ДКП, выписка ЕГРН, чеки, договор наследства.
3. ✅ Рассчитайте налог самостоятельно или через калькулятор ФНС.
4. ✅ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. (если продажа в 2026 г.).
5. ✅ Оплатите налог до 15 июля 2027 г.

🔗 Полезные ссылки

• Официальный сайт ФНС России
• Проверь кадастровую стоимость