Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г., 11:13:09.

Содержание

1. Общее представление о законе 135‑ФЗ
2. Объекты оценки недвижимости
3. Виды стоимости и их назначение
4. Оценочные стандарты (ФСО)
5. Этапы проведения оценки
6. Требования к отчету об оценке
7. Кадастровая оценка: особенности и порядок
8. Последние изменения (2020‑2024 гг.)
9. Практические задачи (наследство, налогообложение, сделки)

Общее представление о законе 135‑ФЗ

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регулирует:

• правовой статус оценочных организаций и оценщиков;
• права и обязанности сторон, участвующих в оценке;
• требования к качеству и оформлению оценочных работ;
• порядок проведения государственной кадастровой оценки;
• механизмы контроля и ответственности.

Закон определяет рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчуждён на открытом конкурирующем рынке, при условии, что стороны действуют разумно и располагают полной информацией;

Цель закона

Создать единый правовой и методологический фундамент, обеспечивающий:

• объективность и достоверность оценок;
• прозрачность в сфере налогообложения, сделок с имуществом и государственных нужд;
• защиту интересов физических и юридических лиц.

Объекты оценки недвижимости

Согласно ст. 5 закона, к объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (квартиры, дома, земельные участки);
• совокупность вещей, входящих в состав имущества (например, комплекс зданий и инженерных сетей);
• недвижимое имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц;
• особые виды недвижимости: объекты культурного наследия, объекты с ограничениями (запреты, аресты) и т.п.

Для каждого типа объекта закон предусматривает отдельные методики и требования к документированию.

Виды стоимости и их назначение

Закон различает несколько видов стоимости, каждый из которых используется в определённом правовом контексте.

3.1 Рыночная стоимость

Наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Применяется при:

• сделках купли‑продажи;
• оценке обеспечения кредитов;
• взыскании компенсаций при изъятии имущества.

3.2 Кадастровая стоимость

Определяется в порядке, установленном главой III;1 Федерального закона (введённой в 2010 г.) и используется для расчёта:

• налога на имущество физических и юридических лиц;
• плат за землю;
• компенсаций при приватизации и государственных нуждах.

3.3 Стоимость по другим основаниям

Включает оценку в целях:

• наследственного деления (оценка наследуемого имущества);
• страхования (восстановительная стоимость);
• внутреннего управления (баланс, бухгалтерия).

Оценочные стандарты (ФСО)

В рамках 135‑ФЗ разработаны три основных Федеральных стандарта оценки (ФСО):

1. ФСО‑1 «Общие положения» – определяет понятия, цели, предмет и принципы оценки.
2. ФСО‑2 «Цель оценки и виды стоимости» – классифицирует типы стоимости, их назначение и методологию расчёта.
3. ФСО‑3 «Требования к отчёту об оценке» – регламентирует структуру, содержание и форму отчёта.

Каждый оценщик обязан использовать актуальную редакцию стандарта (последняя – от 14 февраля 2024 г.). Несоблюдение ФСО считаеться основанием для признания оценки недействительной.

Этапы проведения оценки недвижимости

Оценка недвижимости по 135‑ФЗ включает следующие последовательные шаги:

1. Подготовительный этап
   • Подписание договора об оценке (указываются цель, объект, сроки, стоимость услуг).
   • Сбор исходных данных: правоустанавливающие документы, кадастровый номер, планировка, технические характеристики.
2. Анализ рынка
   • Сбор информации о аналогичных объектах (сделки, предложения, цены аренды).
   • Учет факторов влияния: местоположение, инфраструктура, экономические условия.
3. Выбор методики (сравнительный, доходный, затратный подход) – в зависимости от типа недвижимости и цели оценки.
4. Расчёт стоимости
   • Применение выбранной методики, корректировка коэффициентами (состояние, срок службы, правовые ограничения).
5. Подготовка отчёта – согласно ФСО‑3 (см. раздел 6).
6. Выдача заключения – подпись оценщика, печать организации, указание даты и основания оценки.

Требования к отчёту об оценке (ФСО‑3)

Согласно ст. 11 закона, в отчёте обязательно должны быть указаны:

• Дата проведения оценки.
• Наименование и реквизиты оценочной организации и оценщика.
• Цель и задачи оценки (например, налогообложение, наследство, сделка).
• Применяемый оценочный стандарт (ФСО‑1/2/3) и методика расчёта.
• Исходные данные и источники информации (ссылка на реестры, сделки, экспертные мнения).
• Подробный расчёт стоимости с указанием всех коэффициентов и допущений.
• Подпись и печать оценщика (в случае физического лица – подпись и свидетельство о праве на осуществление оценочной деятельности).

Отчёт должен быть оформлен в двух экземплярах: один – для заказчика, второй – для органов контроля (например, налоговой службы).

Кадастровая оценка: особенности и порядок

Кадастровая оценка регулируется отдельной главой III.1 закона (введённой в 2010 г.) и включает:

1. Определение кадастровой стоимости – базируется на стоимости земельного участка и построек, учитывая их назначение и физическое состояние.
2. Проведение оценки государственными органами (Госоценка) или аккредитованными оценочными организациями.
3. Регистрация результатов в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
4. Оспаривание результатов в установленный срок (обычно 30 дней) через суд или в органы государственной регистрации.

Кадастровая стоимость является основой расчёта налога на имущество и земельного налога, а также используется при расчёте компенсаций при приватизации.

Последние изменения (2020‑2024 гг.)

Ключевые поправки, внесённые в закон к состоянию на 31 июля 2020 года и далее:

• Статья 15.1 – уточнены требования к информационной открытости оценочной деятельности (публичный доступ к отчётам, реестрам оценщиков).
• Введена возможность электронного подписания отчётов с использованием квалифицированной электронной подписи.
• Установлен порядок периодического пересмотра кадастровой стоимости (не реже одного раза в 5 лет).
• Дополнены требования к оценке интеллектуального имущества и объектов, находящихся в сложных правовых отношениях (например, совместное владение).
• В редакцию ФСО‑2 внесены новые коэффициенты корректировки, учитывающие энергетическую эффективность зданий и зоны экологического риска.
• С 2022 года введён обязательный публичный реестр оценочных заключений, доступный через портал «Госуслуги».

Все изменения вступили в силу в соответствии с официальными датами публикации в «Российской газете» и отражены в актуальной редакции закона от 14 февраля 2024 г.

Практические задачи, решаемые с помощью оценки недвижимости

9.1 Наследственное деление

Оценка используеться для определения доли наследников, расчёта налога на наследство и справедливого распределения имущества. В отчёте указываются:

• Рыночная стоимость на дату открытия наследства;
• Особенности владения (сделка в совместной собственности, обременения).

9.2 Налогообложение

Кадастровая стоимость – база для расчёта налога на имущество и земельного налога. При повышении кадастровой стоимости налогоплательщик имеет право оспорить её в течение 30 дней, представив независимую рыночную оценку.

9.3 Ипотечные сделки и кредитные договоры

Банки требуют отчёт об оценке, чтобы убедиться в достаточности обеспечения. Оценка должна быть проведена независимым оценщиком, аккредитованным Банком России.

9.4 Государственные нужды и приватизация

При изъятии недвижимости в интересах государства используется рыночная стоимость, а при приватизации – кадастровая стоимость, корректируемая в зависимости от целей использования.

9.5 Оценка в рамках судебных споров

Суд может потребовать экспертизу по оценке, если предмет спора связан с стоимостью недвижимости (раздел имущества, компенсация за ущерб и т.п.). Оценка должна соответствовать ФСО‑1/2/3 и быть оформлена в соответствии с требованиями суда.

Федеральный закон 135‑ФЗ является фундаментом регулирования оценочной деятельности в России. Он обеспечивает:

• Объективность и достоверность оценок недвижимости;
• Единый порядок расчёта рыночной и кадастровой стоимости;
• Прозрачность и контроль со стороны государства и участников рынка;
• Актуальность методик благодаря регулярным поправкам (2020‑2024 гг.) и внедрению электронных технологий.

Для всех участников рынка – от частных собственников до банков и государственных органов – знание требований 135‑ФЗ и умение правильно применять оценочные стандарты является обязательным условием успешного и законного осуществления сделок с недвижимостью.

Примечание. Данная статья подготовлена с учётом информации, доступной на официальных правовых ресурсах (КонсультантПлюс, Контур.Норматив) на 19 апреля 2026 г. Для получения официальных текстов законов рекомендуется обращаться к сайту pravo.gov.ru и к официальному порталу «Госуслуги».