Актуально на 19 апреля 2026 г.
В чём суть сделки и чем она отличается от «физик-физик»?
Продажа квартиры, записанной на баланс ООО / АО / ИП (на ОСНО или УСН), частному покупателю — это двусторонняя купля-продажа недвижимого имущества. Основные отличия от сделки между гражданами:
- необходим корпоративный орган (приказ/протокол/решение единоличного исполнительного органа);
- договор составляется в простой письменной форме, но обязательно в двух экземплярах с указанием реквизитов сторон;
- возможно применение НДС-освобождения, но только при точном соблюдении условий;
- госпошлина за регистрацию перехода права для юрлица — 22 000 ₽, а не 2 000 ₽, как для гражданина;
- деньги проходят через расчётный счёт продавца-юрлица, а наличные сверх 100 000 ₽ между сторонами запрещены.
Пошаговая инструкция продавца-юрлица
Шаг 1. Подготовка решения (протокола) о продаже
Для ООО:
- если стоимость актива ≤ 25 % стоимости активов по последней бухгалтерской отчётности, достаточно решения единоличного исполнительного органа (директора);
- если дороже 25 % — нужно решение общего собрания участников (протокол №…).
Для АО — аналогично, но оформляется решением совета директоров или общим собранием акционеров.
Шаг 2. Сбор «корпоративного» пакета документов
- выписка из ЕГРЮЛ не старше 5 дней;
- устав + все изменения;
- приказ о назначении директора (или выписка из протокола);
- карточка подписей и печать (если используется);
- справка из ИФНС об отсутствии задолженности по налогам и взносам (по желанию покупателя).
Шаг 3. Проверка объекта и подготовка правоустанавливающих документов
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности юрлица);
- техпаспорт БТИ;
- справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
- если квартира была получена в результате строительства — акт приёма-передачи от застройщика + разрешение на ввод.
Шаг 4. Формирование договора купли-продажи
Типовая структура:
- Преамбула (стороны: ООО «Ромашка», ИНН 7704123456, ОГРН 1167700012345, в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и гражданин(ка) …, с другой).
- Предмет договора: квартира № 45, общей площадью 62,5 м², расположенная по адресу: …, кадастровый № 77:08:0004010:123.
- Цена и порядок расчётов: 6 500 000 ₽, 100 % поступают на расчётный счёт 40702###-###-####4567 в АО «Альфа-Банк» до подписания акта приёма-передачи.
- Акт приёма-передачи — отдельное приложение.
- Ответственность сторон, претензионный порядок.
- НДС: «Передача объекта освобождается от обложения НДС на основании п. 5 ст. 149 НК РФ в связи с реализацией жилого помещения на территории РФ».
Шаг 5. Подписание и нотариальное удостоверение
Нотариус не обязателен, но часто выбирается, если:
- есть долевая собственность у юрлица (например, часть квартиры принадлежит ООО, часть — физлицу);
- покупатель ипотечный (банк требует нотариальной формы).
Шаг 6. Подача на регистрацию в Росреестр
Документы:
- договор в 2 экз.
- заявление о переходе права (форма Росреестра);
- квитанция 22 000 ₽ (юрлицо оплачивает);
- оригиналы правоустанавливающих документов юрлица;
- разрешение ФАНО на отчуждение (если квартира была приобретена с использованием маткапитала);
- согласие супруга продавца (если квартира приобретена в браке).
Налоги при продаже
НДС
Квартиры (жилые помещения) освобождены от НДС по п. 5 ст. 149 НК РФ. Однако:
- если квартира была куплена у застройщика с «входным» НДС, то при УСН «Доходы минус расходы» входной НДС включается в расходы;
- при ОСНО не возникает обязанности начислять НДС при продаже жилья.
Налог на прибыль (при ОСНО)
База = цена продажи минус остаточная стоимость объекта в бухгалтерском учёте.
Ставка: 20 % (3 % в федеральный бюджет + 17 % в региональный).
УСН
- Доходы 6 % — от всей выручки;
- Доходы-Расходы 15 % — от прибыли, но включить можно только «затраты, связанные с приобретением и реализацией объекта» (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Налог на имущество
На момент продажи организация должна начислить налог за неполный квартал (ст. 382 НК РФ), после чего объект снимается с учёта.
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как предотвратить |
|---|---|---|
| Нет протокола ООО о продаже | Росреестр откажет в регистрации | Заранее проверить, превышает ли цена 25 % активов |
| Деньги внесены наличными | Штраф ЦБ до 40 000 ₽ (ст. 15.1 КоАП) | Оплата только со р/с на р/с |
| НДС не указан в договоре | Риск претензий ФНС: «сделка подпадает под НДС» | Чётко указать освобождение по п. 5 ст. 149 НК РФ |
| Не подано уведомление о сделке в ФНС (если цена ≥ 600 000 ₽ и оплата в рублях) | Штраф до 50 000 ₽ по ст. 15.27 КоАП | Подать форму 0406006 в течение 15 дней после регистрации |
Чек-лист для бухгалтера после продажи
- Отразить выбытие ОС в бухгалтерском учёте (проводка: Дт 91.2 Кт 01).
- Рассчитать и уплатить налог на прибыль (УСН) до 28-го числа следующего месяца.
- Подать декларацию по налогу на прибыль (УСН) за отчётный период.
- Подать расчёт по НДС (если применялось ОСНО и был «входной» НДС).
- Снять объект с налога на имущество (ст. 382 НК РФ).
- Закрыть счёт 76.05 после поступления денег от покупателя.
Продажа квартиры юрлицом физлицу — процесс формализованный, но вполне прозрачный. Главное — заранее подготовить корпоративные документы, чётко указать освобождение от НДС, использовать безналичный расчёт и не забыть о налоге на прибыль (или УСН).
Бонус: если юрлицо планирует продавать несколько квартир в год, целесообразно перевести их на учёт как товары (счёт 41) — тогда налог на имущество не начисляется, а прибыль облагается по обычным правилам.