Карта Санкт‑Петербурга разделена не только на районы и муниципальные округа‚ но и на специальные зоны градостроительной ценности (ЗГЦ). От того‚ в какую именно зону попадает земельный участок‚ зависят:
- арендная плата за землю государственной собственности;
- величина платы за неиспользование участка;
- требования к параметрам застройки;
- возможность получения льгот или компенсаций при реконструкции памятников истории и культуры.
Ниже — подробная инструкция‚ как определить зону градостроительной ценности онлайн и офлайн‚ какие документы использовать и на что обращать внимание при сделках с недвижимостью.
Нормативная база
Основной закон
Закон Санкт‑Петербурга от № 411-68 «О границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия…» (в ред. от ):
- устанавливает границы всех зон охраны (ЗООПН) на территории города;
- описывает режимы использования земель;
- фиксирует градостроительные регламенты внутри этих зон.
Постановления Правительства
- ПП СПб № 1379 от «О мерах по реализации Закона…» — утверждает Приложение № 3: «Зоны градостроительной ценности»‚ используемые при расчёте арендной платы.
- ПП СПб № 524 от (в ред. от ) «Правила землепользования и застройки Санкт‑Петербурга» (ПЗЗ СПб) — содержит Приложение № 6 «Карта градостроительного зонирования» и описание всех территориальных зон.
Что такое «зона градостроительной ценности» (ЗГЦ)
ЗГЦ — это территориальные участки‚ которым присвоен коэффициент (Кц) от 0‚5 до 4‚0. Он прямо пропорционален арендной ставке:
| Зона | Коэффициент Кц | Пример локации |
|---|---|---|
| 1 | 4‚0 | территория ЮНЕСКО (исторический центр) |
| 2 | 3‚0 | набережные Невы и каналов |
| 3 | 2‚5 | зоны охраны памятников федерального значения |
| 4 | 2‚0 | зоны охраны региональных памятников |
| 5 | 1‚5 | природные парки‚ охраняемые ландшафты |
| 6 | 1‚0 | все прочие территории города |
| 7 | 0‚5 | исключительно промзоны и территории портов |
Формула расчёта арендной платы:
Аренда = Базовая ставка × Кц × Площадь × Кэ (экологический коэффициент)
Как определить зону онлайн: пошаговая инструкция
Портал «Градостроительный портал Санкт‑Петербурга»
- Перейдите на https://gragor.lenobl.ru.
- В разделе «Карты» выберите «Карта градостроительного зонирования».
- Введите адрес или кадастровый номер участка.
- В слоях включите «Зоны градостроительной ценности (Приложение № 3 ПП 1379)».
- Система выдаст номер зоны и коэффициент Кц.
Публичная кадастровая карта Росреестра
- Зайдите на pkk.rosreestr.ru.
- Найдите участок по кадастровому номеру.
- В карточке объекта кликните «Дополнительная информация» → «Градостроительный режим».
- Если в информации указано «ЗГЦ-1»‚ значит коэффициент 4‚0 и т.д.
Мобильные приложения
- «Госуслуги СПб» → раздел «Градостроительство» → «Карта зон».
- 2ГИС → слой «Правила землепользования» (актуален после обновления 2025 года).
Офлайн: где взять бумажную карту
- КГА СПб (Комитет по градостроительству и архитектуре) — Садовая ул.‚ 50-52‚ каб. 614: выдаёт официальные выписки из ПЗЗ с заверенной печатью.
- НИиПЦ Генплана СПб (ВО‚ 4-я Красноармейская‚ 5) — можно заказать большоформатную карту (А0‚ А1).
- МФЦ «Мои документы», запрос «Справка о зоне градостроительной ценности» (срок 5 раб. дней).
Частые ошибки при определении зоны
| Ошибка | Почему возникает | Как избежать |
|---|---|---|
| Путаница между ЗГЦ и зоной охраны (ЗООПН) | обе зоны имеют цифровые обозначения (1‚ 2‚ 3…) | смотрите источник: ЗГЦ идёт из ПП 1379‚ ЗООПН — из Закона 411-68 |
| Неверный коэффициент для 2026 года | приложение № 3 обновлялось последний раз в 2021 г. | проверяйте актуальность постановления на официальном сайте правительства СПб |
| Игнорирование кадастровой ошибки | участок может быть «расколот» на две зоны | закажите кадастровый паспорт и снимок с космосъёмки |
Практические примеры
Пример 1. Аренда земли под кафе в центре
Адрес: наб. р. Фонтанки‚ 30.
Шаг 1: в Градпортале зона — ЗГЦ-2‚ Кц = 3‚0.
Шаг 2: базовая ставка для «Торговля и общепит», 1 650 руб./м²/год.
Шаг 3: участок 200 м² → 1 650 × 3‚0 × 200 = 990 000 руб./год.
Пример 2. Покупка участка под склад в Парголово
Адрес: Парголовское ш.‚ 15 км.
Шаг 1: по карте ЗГЦ-6‚ Кц = 1‚0.
Шаг 2: базовая ставка для «Производственные объекты» — 320 руб./м²/год.
Как изменить зонирование
Переход из ЗГЦ-1 в ЗГЦ-6 невозможен‚ но можно:
- Добиться изменения ПЗЗ через Комиссию по землепользованию и застройке (заседания каждый четверг).
- Оспорить кадастровую стоимость в суде (если высокая ставка мешает бизнесу).
- Получить индивидуальные условия аренды по ст. 39.29 ЗК РФ (для инвестпроектов > 500 млн руб.).
Перед сделкой с землёй или объектом недвижимости:
- ✓ Проверьте кадастровый номер.
- ✓ Уточните зону градостроительной ценности (ПП 1379‚ Приложение № 3).
- ✓ Сверьте с ПЗЗ СПб (Приложение № 6) — не попадает ли участок в зону охраны.
- ✓ Закажите выписку из ЕГРН и справку из КГА.
- ✓ Рассчитайте арендную плату или налог на землю.
Если нужна помощь в получении официальных документов или расчёте платежей, обращайтесь в МФЦ‚ КГА или к кадастровому инженеру.
Информация актуальна на 20 апреля 2026 г.‚ основана на официальных постановлениях Правительства Санкт‑Петербурга и Закона 411-68 с изменениями от г.