Актуально на 19 апреля 2026 г. — последние изменения в порядке принятия решений о капремонте сохраняют основные правила, закреплённые в Жилищном кодексе РФ, но добавляют требования к электронному голосованию и отчётности.
Для чего нужно решение собственников по ст. 189 ЖК РФ
Капитальный ремонт общего имущества (кровля, фасад, инженерные системы, лифты и т.д.) в многоквартирном доме может начаться только после решения общего собрания собственников. Исключения — случаи, когда:
- работы выполняются в рамках региональной программы капремонта (ч. 6 ст. 189);
- ремонт признан аварийным и проводится по решению органов местного самоуправления (ч. 6.1 ст. 189).
Что обязательно должно быть в решении
Пункт 5 ст. 189 ЖК РФ жёстко формализует содержание решения. В нём должны быть чётко указаны:
- Перечень работ по капремонту (например, «замена кровли», «модернизация лифтового оборудования»).
- Смета расходов, максимальная сумма, которую готовы потратить собственники.
- Сроки проведения — год начала и предполагаемый год окончания.
- Источник финансирования:
- средства фонда капремонта;
- добровольные взносы собственников;
- кредит/заём;
- смешанный вариант.
Пошаговая инструкция по проведению общего собрания
Шаг 1. Инициатива
Инициатором может быть:
- любой собственник;
- управляющая организация;
- ТСЖ/жилищный кооператив;
- орган местного самоуправления (если есть угроза безопасности).
Шаг 2. Подготовка проекта решения и документов
Составьте:
- Проект решения с обязательными реквизитами (см. раздел 2).
- Проект сметы и техническое заключение (ПТО, обследование МКД).
- Расчёт долей собственников (кадастровые или технические паспорта).
Шаг 3. Уведомление собственников
Не позднее чем за 10 дней до собрания разместите:
- уведомления в почтовых ящиках;
- публикацию на официальном сайте ТСЖ/управляющей компании;
- информацию на подъездах (стенды).
Также можно использовать систему электронного голосования (ст. 47.1 ЖК РФ) через Госуслуги или региональные порталы ЖКХ.
Шаг 4. Проведение собрания
| Форма | Необходимый кворум | Норма ст. 44 ЖК РФ |
|---|---|---|
| очная | 50%+1 голос от общей площади | ч. 3.1 |
| очно-заочная | 50%+1 голос от общей площади | ч. 3.1 |
| электронная | 100% оповещённых собственников | ч. 4.3 |
Шаг 5. Протокол и регистрация
Не позднее 5 рабочих дней после подведения итогов:
- Подпишите протокол и приложите перечень собственников с подписями/электронными ключами.
- Отправьте копию протокола в управляющую организацию и региональный оператор (ФКР).
- Разместите протокол на официальном сайте дома/ТСЖ.
Частые ошибки и юридические риски
- Недостаточный кворум. Если собрание прошло без 50 % площади, решение можно оспорить в суде в течение 3 месяцев.
- Отсутствие сметы. Решение без конкретных цифр признаётся незаключённым и не подлежит исполнению.
- Неверные сроки. Если ремонт не начат в течение 2 лет, решение теряет силу и требует нового собрания.
Куда обращаться за помощью
В Москве и Санкт-Петербурге консультации по подготовке документов дают:
- ЮрИнспекция — бесплатные разъяснения по ст. 189 ЖК РФ;
- горячие линии Минстроя РФ (###-###-####);
- личный кабинет на Госуслугах раздел «ЖКХ» → «Капитальный ремонт».
Краткий чек-лист для собственников
- Определились с перечнем работ и сметой.
- Организовали уведомление всех собственников за 10 дней.
- Получили >50 % голосов по площади.
- Оформили протокол и разместили его в открытом доступе.
- Передали решение в ФКР или подрядчику.
Данная статья подготовлена на основании текста ст. 189 ЖК РФ и судебной практики 2022-2025 гг. Перед реальным применением рекомендуем уточнить актуальность норм в официальных источниках или у квалифицированного юриста.