Что такое дом блокированной застройки (ДБЗ)?
Жилой дом блокированной застройки — это жилое здание, состоящее из отдельных блоков, каждый из которых имеет не более трёх этажей, отдельный вход и выход на земельный участок, а также общую боковую стену (или стены) с соседним домом без проёмов․
Примеры: дуплекс, триплекс, таунхаус, лэйнхаус, квадрохаус․
Краткое сравнение с другими форматами жилья
- ИЖС: полностью обособленный дом, нет общих стен․
- Многоквартирный дом: есть общие подъезды, лестницы, чердаки, подвалы․
- ДБЗ: нет общих помещений, но есть общая непроходная стена․
Правовой статус по Градостроительному кодексу РФ (в редакции 2025–2026 гг․)
ДБЗ не является многоквартирным домом․ При разделе единого здания каждый блок оформляется как отдельный объект недвижимости, жилой дом․
Кадастровый учёт и разрешённое использование земельного участка
Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка
Для ДБЗ необходимо, чтобы ВРИ участка содержало формулировку «под блокированную застройку» или эквивалентную․
Если участок числится под ИЖС, но фактически построен ДБЗ, потребуется изменение ВРИ․
Постановка на кадастровый учёт
- Подготовка технического плана (кадастровый инженер)․
- Подача заявления в Росреестр (МФЦ/Госуслуги)․
- Присвоение кадастрового номера каждому блоку․
- Регистрация права собственности (ЕГРН)․
Как разделить «двухквартирный» дом, поставленный на учёт как ИЖС, на два ДБЗ?
Если в ЕГРН числится единый объект «индивидуальный жилой дом» в общей долевой собственности двух соседей, то:
- Кадастровый инженер разрабатывает два новых технических плана, каждый из которых описывает самостоятельный блок․
- Составляется схема расположения границ земельных участков (если земля тоже делится)․
- Передаются документы в Росреестр для прекращения старого объекта и постановки двух новых на кадастровый учёт․
- Регистрируются права собственности на каждый блок․
Важно: процедура возможна только при соблюдении градостроительных и земельных требований․
Изменения в законодательстве 2025–2026 гг․
- Федеральный закон от № 352-ФЗ (вступил в силу в 2022 г․, актуальны поправки 2025 г․):
уточняет, что дома блокированной застройки — это совокупность отдельных жилых домов, а не многоквартирный дом․ - Постановлением Правительства РФ № 1541 (2025 г․) упрощён порядок межевания земельных участков под ДБЗ․
- С действует новая форма технического плана, содержащая сведения о блоках и их автономных инженерных системах․
Пошаговая инструкция: построить и оформить ДБЗ в 2026 году
- Этап 1․ Земельный участок
- Проверка ВРИ: должно быть «для блокированной застройки»․
- При необходимости — изменение ВРИ через комитет по земельным ресурсам․
- Этап 2․ Проектирование
- Разработка архитектурно-строительного проекта (ПЗЗ + АР + КР + ИТП + ЭП)․
- Получение разрешения на строительство (МФЦ/Госуслуги)․
- Этап 3․ Строительство
- Ввод объекта в эксплуатацию (декларация о соответствии + акт ввода)․
- Этап 4․ Кадастровый учёт и регистрация
- Кадастровый инженер: технический план + схема расположения блоков․
- Подача в Росреестр: форма ЕПГУ-ОНЛАЙН или лично в МФЦ․
- Оформление права собственности в ЕГРН․
- Этап 5․ Эксплуатация
Плюсы и минусы домов блокированной застройки
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
|
|
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: Построили ДБЗ на участке под ИЖС без смены ВРИ → проблемы с регистрацией․
Решение: Заранее изменить ВРИ до получения разрешения на строительство․ - Ошибка: Оформили весь «двухквартирный» дом как единый объект → невозможно продать долю без согласия соседа․
Решение: Сразу разделить на два блока и поставить каждый на кадастровый учёт․ - Ошибка: Забыли включить в проект автономные инженерные сети → экспертиза не пройдёт․
Решение: Проектировать каждый блок полностью автономным․
В 2026 году дома блокированной застройки продолжают активно развиваться в России благодаря балансу цены и комфорта․
Главное — строгое соответствие градостроительным нормам, корректное определение ВРИ земельного участка и своевременная кадастровая разбивка на отдельные объекты недвижимости․
При соблюдении всех требований ДБЗ становится удобным и выгодным решением как для застройщика, так и для покупателя․