Что такое «старый фонд» сегодня?
Под старым жилым фондом понимается жильё, построенное до середины XX века: дореволюционные доходные дома, сталинки, «хрущёвки» первой волны и даже типовые панельные здания 1960-х.
В Петербурге, по данным Росстата, сохранилось около 11 тыс. дореволюционных домов, а в Москве более 50 % сделок на вторичном рынке приходится именно на квартиры в домах советской эпохи.
Ключевые преимущества квартир в старом фонде
- Историческая ценность. Высокие потолки, лепнина, паркет и уникальная архитектура придают жилью «душу» и статус.
- Инфраструктура. Старые кварталы расположены в центре города: рядом метро, театры, парки, школы и больницы.
- Инвестиционный рост. Цены на «антикварные» квадратные метры растут быстрее, особенно в престижных районах.
- Толстые стены. Дают отличную тепло- и звукоизоляцию при правильном ремонте.
Скрытые минусы, о которых умалчивают риелторы
- Сюрпризы из прошлого. Если ремонта не было 30–40 лет, под слоем обоев могут «дышать» плесень, свинцовая краска и даже кладбищенские плиты.
- Коммуникации. Чугунные трубы, алюминиевая проводка и ржавые стояки требуют полной замены: средний бюджет от 1,5 млн ₽ за «однушку».
- Лифты и лестницы. 80 % старых домов в Петербурге без грузовых лифтов; в Москве всё ещё встречаются 5-этажки без лифтов вовсе.
- Связь и интернет. Толщина стен до 1 м глушит 4G и Wi-Fi; приходится тянуть оптоволокно или ставить повторители.
- Вероятность сноса. По Росстату, 58 тыс. домов (15 млн м²) объявлены аварийными и подлежат расселению.
Сколько стоит «старьё» и что входит в цену?
| Город | Тип дома | Цена за м² (₽) | Доп. расходы |
|---|---|---|---|
| Санкт-Петербург | Дореволюционный | 320–550 тыс. | Реставрация фасада 50–150 тыс. ₽ за окно |
| «Хрущёвка» | 180–240 тыс. | Перепланировка + инженерия 0,8–1,2 млн ₽ | |
| Москва | Сталинка | 350–600 тыс. | Вывоз мусора через окна (отсутствие грузового лифта) -5–40 тыс. ₽ |
| Панель 1960-х | 220–270 тыс. | Утепление фасада и замена окон 150–200 тыс. ₽ |
Реставрация или снос: государственные планы до 2035 года
2025–2030: В Москве обновили фасады 120 исторических домов, завершена реставрация семи кварталов в центре.
2026–2035: Программа реновации в Москве затронет ещё 5 тыс. домов; в Петербурге приоритет — аварийный фонд Кировского и Адмиралтейского районов.
Покупать или продавать? Советы экспертов
- Покупателю: проверьте техническое заключение БТИ, срок службы инженерии, кадастровую стоимость и статус объекта культурного наследия.
- Владельцу старого фонда: если ремонт не делался 20+ лет, продавайте до появления «красной карточки» аварийности; в противном случае вложитесь в коммуникации и поднимите цену на 25–30 %.
- Арендодателю: историческая «однушка» в центре Петербурга сдаётся за 55–70 тыс. ₽/мес., что на 15–20 % выше новостройки на окраине.
Квартира в старом фонде — это высокорисковый, но потенциально высокодоходный актив.
Если вы готовы вложить дополнительно 1–2 млн ₽ в ремонт и готовы к возможным ограничениям (Wi-Fi, лифт, снос), она может стать как уютным домом, так и удачной инвестицией.
Нет готовности — выбирайте новостройку: вам будет спокойнее, хотя и дороже за квадратный метр.