Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – один из самых популярных способов обзавестись собственным домом в России. Чтобы не столкнуться с проблемами при покупке земли, проектировании и регистрации постройки, важно точно знать: что считается жилым домом ИЖС с точки зрения закона, в каких документах это отражено и какие последствия влечёт за собой именно такая квалификация объекта.
Понятие «объект ИЖС» в Градостроительном кодексе РФ
Приказом Минстроя России и Федеральным законом № 627-ФЗ (вступил в силу ) в Градостроительный кодекс РФ введено прямое определение:
Объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание, которое:
- имеет не более трёх надземных этажей;
- высота не превышает 20 м;
- состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком здании;
- не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости (то есть нельзя оформить доли в виде отдельных квартир или помещений).
Данное понятие приравнивается к понятию «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом». Это означает, что при всех правовых последствиях (регистрация права, подключение коммуникаций, налоги) дом, построенный по ИЖС, будет именоваться именно жилым домом, а не «дачным домом» или «садовым домом», как это возможно на землях СНТ/ДНП.
Как отличить ИЖС от других типов застройки
| Признак | ИЖС | Садовый/дачный дом | ЛПХ | Таунхаус |
|---|---|---|---|---|
| Максимальная этажность | 3 этажа | 3 этажа | 3 этажа | 3+ этажа, но блокированная застройка |
| Высота | ≤ 20 м | ≤ 20 м | ≤ 20 м | ≤ 20 м (на каждый блок) |
| Раздел на доли | нельзя | нельзя | нельзя | можно (по блокам) |
| Местоположение участка | в границах населённого пункта | может быть вне границ | чаще вне границ | в границах населённого пункта |
| Вид разрешённого использования | «ИЖС» | «для садоводства» | «ЛПХ» | «малоэтажная жилая застройка» |
Последствия признания дома объектом ИЖС
Регистрация права собственности
Дом, отвечающий критериям ИЖС, регистрируется в ЕГРН именно как жилой дом. Это позволяет:
- зарегистрировать прописку (регистрацию по месту жительства);
- подключить коммуникации по льготным тарифам, предназначенным для населения;
- получить имущественный налоговый вычет при строительстве/покупке;
- брать ипотеку под готовый объект на общих условиях вторичного рынка жилья.
Налогообложение
Налог на имущество для ИЖС рассчитывается по кадастровой стоимости жилого дома, а не по дачному коэффициенту 0,3 %. В ряде регионов это приводит к росту налога, но даёт право на федеральные льготы (например, 50 м² не облагаются у пенсионеров).
Обязательства муниципалитета
По закону № 627-ФЗ 2023 г. муниципалитет обязан включать территории ИЖС в планы комплексного развития, где помимо домов предусматриваются дороги, школы, детские сады, больницы. В отличие от СНТ, где соцобъекты строятся за счёт самих садоводов, в ИЖС инфраструктура возводится за счёт бюджета (при наличии плотности застройки).
Как проверить, что ваш земельный участок относится к ИЖС
-
Выписка из ЕГРН. В строке «Вид разрешённого использования» должно быть указано:
- «Для индивидуального жилищного строительства»;
- или «Для обслуживания (размещения) жилого дома» – такой формулировкой муниципалитет разрешает строительство именно ИЖС.
-
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета. В них прописаны:
- минимальная и максимальная площадь участка (например, 6–20 соток);
- минимальный отступ от границ;
- максимальная площадь застройки.
-
Кадастровая карта Росреестра. Позволяет убедиться, что участок действительно находится в границах населённого пункта.
Процедура строительства: уведомительный порядок
С 2024 г. в отношении ИЖС действует исключительно уведомительный порядок:
- до начала работ застройщик подаёт в администрацию уведомление по форме № IЖС-1 (приказ Минстроя № 591/пр);
- в течение 7 рабочих дней орган выдаёт разрешение на строительство или мотивированный отказ;
- по окончании строительства подаётся уведомление о завершении и технический план кадастрового инженера;
- на основании технического плана в ЕГРН регистрируется право собственности на жилой дом ИЖС.
Частые ошибки и риски
- Покупка земли с ВРИ «ЛПХ» или «СНТ». Застройщик вправе возвести дом, но прописка и коммуникации потребуют перевода земли в категорию «Земли населённых пунктов» и изменения ВРИ на ИЖС – процедура дорогая и долгая.
- Превышение этажности или высоты. В этом случае дом перестаёт быть ИЖС, а значит – потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию как многоквартирного дома (проектная документация, госэкспертиза, Роспотребнадзор).
- Раздел дома на доли. Регистратор откажет в регистрации долей: по закону объект ИЖС не делится, иначе он теряет статус индивидуального жилого дома.
Юридически жилой дом ИЖС – это:
- отдельно стоящее здание ≤ 3 этажей и ≤ 20 м;
- расположенное на земле с ВРИ «ИЖС» в границах населённого пункта;
- неделимое на доли;
- приравненное к «жилому дому» для целей регистрации, налогов и коммуникаций.
Точное соответствие всем критериям гарантирует максимальную юридическую защищённость собственника, льготное подключение инфраструктуры и возможность официальной регистрации жилья. Перед покупкой участка и началом строительства сверяйте данные выписки ЕГРН, ПЗЗ и своды градостроительных нормативов вашего муниципалитета.