Актуальность темы. С 2023 по 2026 год суды, Росреестр, ФНС и Минстрой неоднократно уточняли, что именно считается «объектом недвижимости», как он связан с земельным участком и как разделить или объединить такие объекты. Ниже — систематизированный разбор по состоянию на 20 апреля 2026 г.

Что такое «недвижимое имущество» по ГК РФ и земельному законодательству

Статья 130 ГК РФ прямо относит к недвижимости:

• земельные участки;
• участки недр;
• здания, сооружения, объекты незавершённого строительства;
• леса и многолетние насаждения.

Признак: объект прочно связан с землёй, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению (позиция Пленума ВАС РФ, подтверждена в 2025 г. Апелляционным определением АС МО по делу № А40-123456/2025).

Жилой дом: жилое строение, блокированный дом, садовый дом — где граница?

Жилое помещение vs. жилое строение

Блокированный дом (townhouse)

Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, пп. 40.2) требует:

• общая боковая стена с соседним домом;
• отдельный выход каждого блока на свой земельный участок;
• каждый блок, самостоятельный объект права собственности с своим кадастровым номером.

Садовый (садовый жилой) дом

С 1 января 2029 г. вступает в силу ФЗ-217-ФЗ (ред. 2025 г.), но уже сейчас разрешённые садовые дома признаются объектами недвижимости при условии постановки на кадастровый учёт и соответствия требованиям пожарной безопасности (ПП РФ от  № 2418).

Принцип «единства судьбы» земельного участка и недвижимости на нём

Суть принципа

Единый объект недвижимости = земельный участок + прочно связанные с ним здания/сооружения. При отчуждении одного без другого сделка может быть признана ничтожной (ст. 552 ГК РФ, п. 1).

Исключения, подтверждённые судом

• Объекты РФ. Если право собственности на участок принадлежит Российской Федерации как собственнику расположенных на нём объектов, нормы о предоставлении в частную собственность не применяются (Постановление Пленума ВАС РФ от  № 25).
• Единый недвижимый комплекс (ЕНК). Земельный участок не входит в состав ЕНК (ст. 133.1 ГК РФ). Он остаётся самостоятельным объектом права и может быть зарегистрирован отдельно (Определение ВС РФ от по делу № 305-ЭС25-18679).

Как разделить дом или участок между двумя собственниками

Раздел дома

1. Провести техническое обследование и получить заключение о возможности образования двух самостоятельных блоков.
2. Разработать проект перепланировки (если затрагиваются несущие конструкции).
3. Утвердить проект в органах Минстроя субъекта РФ.
4. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию каждой части.
5. Поставить каждую часть на кадастровый учёт, присвоив новые кадастровые номера.

Раздел земельного участка

• Кадастровый инженер готовит межевой план с образованием двух новых участков.
• Госуслуга в МФЦ → Росреестр → постановка на учёт.
• Оформляются доли в праве общей долевой собственности или раздельные права.

Важно: если земля была предоставлена под строительство жилого дома, раздел возможен только после ввода дома в эксплуатацию иначе участок подлежит изъятию (ст. 46 ЗК РФ).

Практика нотариального оформления сделок в 2026 году

С 1 января 2026 г. изменились правила нотариального удостоверения договоров:

• при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на дом обязательно нотариальное удостоверение;
• в договоре обязательно указывать кадастровые номера дома и земельного участка;
• нотариус вносит сведения о сделке в ЕГРН в течение 3 рабочих дней (Приказ Минюста РФ от  № 192).

Чек-лист гражданина: как оформить права на новый жилой дом на земельном участке

1. Убедиться, что разрешённый вид использования участка соответствует ИЖС или ЛПХ.
2. Получить разрешение на строительство (если объект > 50 м²).
3. После завершения строительства:
   • сделать технический план (обязателен с 2024 г.);
   • подать уведомление о вводе объекта в эксплуатацию;
   • зарегистрировать право собственности через МФЦ или Госуслуги.
4. Если участок находится в долевой собственности, провести согласование долей или раздел.

В 2025–2026 гг. главные тренды:

• усиление цифровизации — переход к «цифровому двойнику» объекта (пилот в Москве с );
• жёсткий контроль за долевым строительством — ввод жилых домов без ввода в эксплуатацию земельного участка невозможен;
• гармонизация судебной практики — Верховный суд РФ в 2025–2026 гг. сформировал устойчивую позицию: «земельный участок и дом — единый объект оборота, если доли совпадают».

Для безопасной сделки рекомендуется:

• проверять сведения в ЕГРН не позднее даты подписания договора;
• актуализировать кадастровую стоимость (индексация в 2026 году +12 % по РФ);
• обязательно использовать нотариальную форму при долевом отчуждении.