Самое главное запомнить: если многоквартирный дом уже построен и введён в эксплуатацию, земельный участок под ним находится в обязательной долевой собственности всех собственников помещений․ Он не может быть оформлен на кого-то одного, а также не может «висеть в воздухе» без владельца․ С 2025 года ФНС активно выявляет дома, которые:

• не значатся в ЕГРН как объект недвижимости;
• земельный участок под ними не сформирован или не поставлен на кадастровый учёт․

В обоих случаях налоговая инспекция направляет уведомления собственникам квартир с требованием уплатить земельный налог, даже если ранее квитанций не было․ Ниже, пошаговая инструкция, что делать, как не платить лишнего и как оформить участок без суда․

Почему возникает проблема: законодательная коллизия

Старые и новые дома

До 2016 года разрешалось строить МКД без оформления земельного участка (в техпаспортах значилась только «земля под зданием»)․ С 2017-го изменились правила:

• дом обязан быть зарегистрирован в ЕГРН как единый объект недвижимости;
• под ним должен быть оформлен земельный участок с кадастровым номером․

Если дом построен раньше 2017 года и не приведён в соответствие, возникает «разрыв»:

1. ФНС не видит в ЕГРН самого дома;
2. следовательно, не может определить его собственников;
3. но налоговая всё равно начисляет земельный налог, «цепляя» участок к физическим лицам, указанным в БТИ или ЕГРН как «владельцы квартир»․

Что говорит Жилищный кодекс РФ

Статья 36 ЖК РФ: «Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений автоматически, если иное не предусмотрено законом»․

Статья 16 ЖК: «Общее имущество включает в себя земельный участок, занятый домом и предназначенный для его эксплуатации»․

Это означает:

• участок не может числиться за муниципалитетом или застройщиком;
• каждый собственник квартиры владеет долей пропорционально площади своего помещения;
• уплачиваемый земельный налог делится между всеми․

Как проверить, оформлен ли участок

Через публичную кадастровую карту

1․ Откройте pkk․rosreestr․ru․
2․ Найдите свой дом по адресу․
3․ Посмотрите, есть ли под зданием красная линия и кадастровый номер․
Если линия есть, значит участок сформирован․ Если нет — переходите к шагу 3․

Через выписку ЕГРН

Закажите выписку о переходе прав на дом (форма ЕГРН-ЕПБ)․ В ней должно быть:

• запись о регистрации дома как объекта капстроительства;
• указание земельного участка с кадастровым номером;
• признак «в существующей застройке»․

Если хотя бы одно поле отсутствует, у вас «проблемный» дом․

Как узнать сумму налога, если участок не оформлен

Налоговая исчисляет налог по кадастровой стоимости всего участка, а затем делит на количество собственников квартир․ Средняя ставка по РФ — 0,3 %․ Пример:

Пошаговый алгоритм оформления земельного участка

Подготовительный этап

1. Создайте инициативную группу из 3–5 собственников (решение общего собрания не требуется)․
2. Соберите документы:
   • выписка ЕГРН на дом;
   • схема расположения земельного участка (генплан или градплан);
   • акт обследования территории (ИТП или кадастровый инженер)․

Определение границ участка

Пригласите кадастрового инженера․ Он:

• снимет геодезические точки;
• согласует границы с соседями (если участок примыкает к другим МКД, ОКС, дорогам);
• составит межевой план․

Срок: 10–15 рабочих дней․ Стоимость: 8 000–25 000 ₽ в зависимости от региона․

Постановка на кадастровый учёт

Отправьте пакет документов в МФЦ или Росреестр (можно онлайн через Госуслуги):

1. заявление собственников (или ТСЖ/ЖКС, если управляет домом);
2. межевой план;
3. акт обследования;
4. правоустанавливающие документы на дом․

Регистрация занимает 5–7 дней․ После этого участок получит кадастровый номер и будет «привязан» к дому․

Регистрация права собственности

После кадастрового учёта участок автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений․ Отдельного заявления подавать не нужно — Росреестр вносит запись в ЕГРН о формировании общего имущества․ Но:

• для налоговой нужно подать уведомление о долевой собственности (форма KND 1153005);
• если управляет ТСЖ, то уведомление отправляет ТСЖ; если нет — инициативная группа․

Как списать «левый» земельный налог

Если ФНС уже прислала квитанцию, действуйте так:

1. Скачайте уведомление из личного кабинета налогоплательщика․
2. Напишите возражение в свободной форме:
   • укажите, что дом и участок оформлены на основании ст․ 36 ЖК;
   • приложите копию выписки ЕГРН;
   • укажите, что налог должен быть пересчитан пропорционально долям․
3. Отправьте возражение через личный кабинет ФНС или МФЦ в течение 10 дней с момента получения уведомления․

Срок пересчёта: до 30 дней․ В 95 % случаев налог снимается полностью или уменьшается до доли․

Частые ошибки

• Ожидать, что за всё сделает ТСЖ․ Если ТСЖ не подаёт документы, доля каждого собственника всё равно формируется — но налог придёт на каждого индивидуально․
• Игнорировать кадастровые споры․ Если участок не согласован с соседями, Росреестр откажет в регистрации․
• Пытаться оформить участок только на себя․ Это невозможно: земля под многоквартирным домом всегда — долевая собственность․

Где получить помощь

• Госуслуги → раздел «Недвижимость» → онлайн-заявление в Росреестр․
• Бесплатная юридическая консультация в МФЦ для собственников МКД (по федеральному проекту «Содействие»)․
• Региональный центр «Мой дом» — бесплатные вебинары и чат-помощники․

Самое важное: земельный участок под вашим многоквартирным домом уже ваш — просто нужно легализовать это в Росреестре․ Сделав это до 2027 года, вы избежите роста налогов и возможных судебных споров․