Градостроительное зонирование, это ключевой инструмент регулирования территории любого муниципального образования. Результатом зонирования становятся официальные документы, которые определяют, что, где и как можно строить. Ниже приведён исчерпывающий список и пояснение к тем документам, которые относятся к градостроительному зонированию по действующему Градостроительному кодексу РФ (ред. 2025 г.).
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Это основной и единственный обязательный документ, который напрямую назван в ст. 35 ГрК РФ как результат градостроительного зонирования.
- Утверждаются органом местного самоуправления (городская дума, районный совет).
- Содержат:
- границы территориальных зон (жилые, общественно-деловые, производственные и др.);
- градостроительные регламенты (параметры застройки: % застройки, этажность, высота, отступы);
- виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства (ВРИ);
- коды ВРИ (числовые обозначения: 1.1 — «индивидуальный жилой дом», 2.3 — «объект розничной торговли» и т. д.).
Формат: текстовый документ + обязательная карта градостроительного зонирования.
Карта градостроительного зонирования
Это графическая часть ПЗЗ, отдельным файлом или листом.
- Отображает точные границы зон, линии красных линий, границы населённых пунктов.
- Размещается в ГИС «Государственная кадастровая карта» и на сайте муниципалитета.
- Обновляется одновременно с изменением ПЗЗ.
Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования (ЕДТПиГЗ)
Введён ст. 28.1 ГрК РФ (ред. 2025 г.).
- Заменяет одновременно:
- генеральный план поселения/городского округа;
- правила землепользования и застройки.
- Используется муниципалитетами, которые перешли на цифровой формат планирования.
- При наличии ЕДТПиГЗ отдельные ПЗЗ и генеральный план не разрабатываются.
Дополнительные документы, которые могут быть связаны со зонированием
Они не являются документами зонирования в строгом смысле, но часто публикуются вместе с ПЗЗ и опираются на него:
- Схема территориального планирования субъекта РФ, определяет крупные функциональные зоны (экологические, ценовые).
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — выдаётся застройщику и ссылается на ПЗЗ.
- Архитектурно-градостроительные регламенты отдельных зон — в виде приложений к ПЗЗ.
Практический чек-лист: где найти нужный документ
| Необходимость | Где искать | Документ |
|---|---|---|
| Проверить ВРИ участка | сайт муниципалитета → раздел «Градостроительство» | ПЗЗ + карта зонирования |
| Оформить ГПЗУ | МФЦ/Госуслуги | ГПЗУ (ссылка на ПЗЗ) |
| Получить разрешение на строительство | ИСК «Госстройнадзор» региона | Разрешение на строительство (с учётом ПЗЗ) |
Краткий итог
К документам градостроительного зонирования в узком смысле относится единый комплект «Правил землепользования и застройки», включающий текстовые регламенты и карту зонирования. В ряде муниципалитетов этот комплект заменён Единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования. Все остальные документы (схемы, ГПЗУ, регламенты) либо опираются на ПЗЗ, либо дополняют его.
Помните: прежде чем начинать проект, всегда проверяйте актуальность ПЗЗ на официальном сайте вашего города или района — правила могут измениться ежегодно.