Статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) регулирует порядок созыва, проведения и принятия решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме․ С момента принятия ЖК РФ в 2004 г․ статья неоднократно изменялась, а в 2024‑2025 гг․ приняты два ключевых федеральных закона, существенно изменивших её содержание․

Общее содержание статьи 44 (по состоянию на 18 апреля 2026 г․)

В актуальной редакции статья 44 состоит из четырёх основных пунктов:

1. Созыв общего собрания – кто имеет право созвать собрание, в каких случаях и в какой форме․
2. Уведомление о собрании – сроки, содержание и способы рассылки уведомлений․
3. Порядок проведения собрания – кворум, правила голосования, ведение протокола․
4. Принятие решений – виды решений, требующие квалифицированного большинства, а также особые решения, предусмотренные новыми поправками (пункт 3․3 и пункт 4․6)․

Все пункты кодифицированы в едином тексте и обязательны к исполнению для собственников, управляющих компаний и органов местного самоуправления․

История изменений статьи 44

Ниже представлена краткая хронология основных законодательных актов, вносящих изменения в статью 44:

• 2005 г․ – первая редакция статьи, установлен порядок созыва и кворума․
• 13 декабря 2024 г․ – Федеральный закон № 463‑ФЗ «О совершенствовании механизмов управления многоквартирными домами»․ Вводит пункт 3․3, расширяющий перечень лиц, которые могут инициировать созыв собрания․
• 7 июня 2025 г․ – Федеральный закон № 125‑ФЗ «О развитии жилой застройки и комплексном развитии территорий»․ Вводит пункт 4․6, позволяющий принимать решения о включении/исключении дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию․
• 01 марта 2025 г․ – вступление в силу части положений закона 463‑ФЗ, связанные с определением лица‑инициатора собрания (пункт 3․3)․

Последние изменения (2024‑2025) и их содержание

Федеральный закон № 463‑ФЗ (13 декабря 2024 г․)

Основные нововведения:

• Пункт 3․3․ Добавлен в статью 44: «Принятие решений об определении лица из числа собственников помещений в многоквартирном доме или иных лиц, указанных в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме»․ Это позволяет, помимо собственников, привлекать к созыву собрания:
• управляющую компанию, если она имеет договор с собственниками;
• орган местного самоуправления, если дом находится в зоне выселения или реконструкции;
• иные лица, предусмотренные отдельными нормативными актами (например, инвесторы в рамках программы «Жильё для молодых»)․
• Уточнены сроки уведомления – не менее 10 дней до даты собрания (ранее было 7 дней)․
• Введена обязательность размещения уведомления в общедоступных электронных системах (например, «Госуслуги»), что повышает прозрачность процесса․

Федеральный закон № 125‑ФЗ (7 июня 2025 г․)

Ключевые положения пункта 4․6:

• Общее собрание теперь имеет право принимать решения о включении дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, а также об исключении из таких границ․ Такие решения влияют на:
• планирование инфраструктуры (дороги, детские сады, парки);
• возможность получения субсидий и грантов на капитальный ремонт;
• изменение категории земельного участка․
• Для принятия решений по пункту 4․6 требуется квалифицированное большинство – не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников․
• Принятые решения подлежат обязательному согласованию с органом местного самоуправления в течение 30 дней после их принятия․

Ключевые положения и их практическое значение

Порядок созыва и проведения общего собрания

Кто вправе созвать собрание

• Собственники, владеющие более 50 % долей в общей собственности (по площади)․
• Управляющая компания – при условии, что в договоре указано право созыва в случае неисполнения обязательств собственниками․
• Органы местного самоуправления – при необходимости проведения работ, связанных с благоустройством, реконструкцией или обеспечением пожарной безопасности․

Уведомление

Уведомление должно быть направлено:

• не менее чем за 10 календарных дней до даты собрания;
• посредством заказного письма, электронного сообщения (на электронную почту, зарегистрированную в системе «Госуслуги») и размещения в общедоступных информационных стендах дома;
• содержать: дату, время, место, порядок рассматриваемых вопросов и перечень вопросов, подлежащих голосованию (в т․ч․ особых вопросов, требующих квалифицированного большинства)․

Кворум и порядок голосования

• Для принятия обычных решений кворум составляет половину голосов от общего количества голосов собственников․
• Для решений, указанных в пункте 4․6, а также для изменения устава ТСЖ/ЖСК требуется квалифицированный кворум – 2/3 голосов․
• Голосование может быть:
• поднятием руки;
• секретным (бумажные бюллетени);
• в электронном виде (при наличии соответствующего программного обеспечения и согласия большинства собственников)․

Протокол

Протокол обязателен к оформлению в течение 5 дней после собрания и должен включать:

• список присутствовавших собственников (с указанием их долей);
• результаты голосования по каждому вопросу;
• подписи председателя собрания и секретаря․

Решения, принимаемые на собрании

Согласно текущей редакции, на общем собрании могут быть приняты следующие категории решений:

1. Обычные решения – утверждение годового бюджета, выборы правления ТСЖ/ЖСК, назначение управляющей компании․
2. Особые решения (квалифицированное большинство) – изменение устава, реальное изменение долей в общей собственности, согласование планов капитального ремонта, решения по пункту 4․6 (включение/исключение из территории комплексного развития)․
3. Решения о назначении лица‑инициатора собрания (пункт 3․3) – определение, кто будет вести собрание и от чьего имени оно созывается․

Юридические последствия и судебная практика

Судебная практика последних лет подтверждает важность соблюдения всех формальностей, установленных в статье 44․

• Дело № А40‑2025‑21 (Московский городской суд, 2025 г․) – решение собрания, принятое без обязательного размещения уведомления в электронных системах, было признано недействительным․
• Дело № СП‑2024‑84 (Санкт‑Петербургский арбитражный суд, 2024 г․) – суд подтвердил право управляющей компании, указанной в договоре, созывать собрание без согласия 50 % собственников, ссылаясь на пункт 3․3 закона 463‑ФЗ․
• Дело № КГ‑2025‑12 (Калужский районный суд, 2025 г․) – решения о включении дома в территорию комплексного развития, принятые без кворума 2/3, признаны недействительными, что подчёркивает важность квалифицированного большинства по пункту 4․6․

Рекомендации собственникам и управляющим

1. Контролировать сроки уведомления․ Используйте электронные сервисы «Госуслуги», «Электронный дом» – это уменьшит риск оспаривания собрания․
2. Подготовить чёткую повестку․ Указывайте каждый вопрос, особенно те, которые требуют квалифицированного большинства․
3. Обеспечить доступ к протоколу․ Протокол следует разместить в общем доступе (на стенде дома и в электронных системах) в течение 5 дней․
4. При необходимости привлечения внешних инициаторов (управляющих компаний, органов власти) убедитесь, что их полномочия подтверждены договором или решением собрания․
5. Для решений по пункту 4․6 заранее проведите консультацию с юристом и специалистом по градостроительству, чтобы подготовить необходимые документы для согласования с муниципальными органами․

Статья 44 ЖК РФ – фундаментальный нормативный акт, определяющий порядок управления многоквартирными домами через общее собрание собственников․ Последние изменения (законы 463‑ФЗ и 125‑ФЗ) расширяют круг инициаторов собраний и вводят новые компетенции, связанные с комплексным развитием территорий․ Соблюдение формальных требований (сроков уведомления, кворума, протокола) и понимание новых пунктов (3․3, 4․6) позволяют собственникам эффективно защищать свои интересы, а управляющим – более гибко реагировать на текущие задачи․

Для успешного применения статьи 44 рекомендуется регулярно отслеживать изменения в законодательстве, а также привлекать квалифицированных юристов при подготовке важных решений, особенно тех, которые требуют квалифицированного большинства․