О чём идёт речь?

Раздел IX ЖК РФ (ст. 166–191) посвящён исключительно организации и финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД). Это ключевой норматив, который:

• определяет, что считается капитальным ремонтом;
• устанавливает, как формируются и тратятся средства фонда капремонта;
• распределяет полномочия между собственниками, региональными операторами и органами власти субъектов РФ.

Статья 166 ЖК РФ. Перечень работ и услуг капитального ремонта

Основной перечень (финансируется за счёт минимального взноса)

Средства фонда капремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, могут расходоваться только на перечень, указанный в ч. 1 ст. 166:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем:
   • электроснабжение;
   • теплоснабжение (включая ИТП);
   • газоснабжение;
   • водоснабжение и водоотведение;
2. ремонт лифтового хозяйства (замена/капремонт лифтов);
3. ремонт кровли;
4. ремонт фасада;
5. ремонт фундамента;
6. ремонт подвальных помещений;
7. ремонт общих инженерных сетей, выходящих за пределы МКД;
8. ремонт/замена мусоропроводов;
9. ремонт/замена ограждающих конструкций подвалов и цоколя.

Расширенный перечень (по решению региона)

Каждый субъект РФ вправе дополнить этот список собственным нормативным актом (законом или постановлением Правительства региона), если средств фонда хватает. То есть регион может включить, например:

• тепловую модернизацию;
• установку коллективных приборов учёта;
• благоустройство придомовой территории.

Важно!

Работа считается «капремонтом» только если она заменяет или восстанавливает конструкции/системы, но не модернизирует (устанавливает принципиально новые свойства). Например, замена лифта на аналогичный – да; установка «умного» лифта с новыми функциями – уже модернизация и требует отдельного решения собственников.

Как формируются средства фонда капремонта

Минимальный взнос

Устанавливается нормативным актом субъекта РФ. С г. в большинстве регионов он составляет 13,92 руб./м². Эти деньги поступают на специальный счёт регионального оператора.

Повышенный взнос

Собственники могут на общем собрании принять решение о взносе сверх минимального (ч. 1.1 ст. 166). Тогда дополнительные средства можно направить и на модернизацию, и на расширенный перечень работ.

Основные права и обязанности

Процедура принятия решения о капремонте

1. Общее собрание собственников (ст. 46 ЖК РФ).
   • Кворум: >50 % голосов от общей площади.
   • Решение о капремонте принимается простым большинством присутствующих.
2. Формирование фонда: выбор между спецсчётом и региональным оператором.
3. Подготовка проектно-сметной документации (если работы сложные).
4. Выбор подрядчика (конкурс / закупка).
5. Контроль и приёмка – комиссия с участием собственников и представителя оператора.

Ответственность за неуплату взносов

Неуплата взносов на капремонт рассматривается как долг по ЖКУ. Пеня начисляется со дня просрочки, а взыскание проходит через суд.

Особенности ст. 191 ЖК РФ

Статья 191 регулирует особенности капремонта домов, где к моменту приватизации первого помещения уже требовался капремонт. В таких случаях:

• обязанность финансировать ремонт возлагается на орган местного самоуправления;
• если работы не выполнены, собственники вправе требовать их выполнения в суде;
• после завершения «долгого» ремонта дом переходит в общий порядок финансирования через фонд капремонта.

Типовые ошибки и риски

• Замена вместо капремонта. Косметический ремонт или частичное устранение не считается капремонтом.
• Нарушение процедуры собрания. Недостаточный кворум или неправильное оформление протокола ставит под сомнение всю программу.
• Игнорирование модернизации. Региональный оператор не может самовольно «улучшать» системы за счёт базового взноса.

Как проверить, включён ли ваш дом в региональную программу

На сайте Фонда капитального ремонта вашего региона:

1. Введите адрес или кадастровый номер.
2. Получите информацию о годах и видах предстоящих работ.
3. Скачайте официальную выписку из программы (PDF).

1. Капремонт – это не просто «побелка» подъезда, а полное восстановление или замена конструкций и систем.
2. Перечень обязательных работ фиксирован в ст. 166 ЖК РФ, но регионы могут расширять его.
3. Деньги на капремонт собираются со всех собственников; их целевое использование жёстко контролируется.
4. Решения принимают собственники на общем собрании; без этого никакой ремонт не начнётся.
5. Игнорировать взносы нельзя: долги взыскиваются в суде.

Последняя редакция ЖК РФ по состоянию на 19 апреля 2026 г.