Общее собрание собственников (ОСС) – это высший орган управления многоквартирным домом (МКД).
Решения, принятые на собрании, обязательны для всех собственников и управляющей организации.
Одним из ключевых условий легитимности собрания является кворум – минимальное количество голосов,
необходимое для того, чтобы собрание могло принимать решения.

Правовая база кворума

Нормативные положения о кворуме закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ):

• Статья 45 – порядок проведения ОСС.
• Статья 46 – виды решений и требования к их принятию.
• Статьи 44, 135, 141, 156 – перечень вопросов, отнесённых к компетенции ОСС.

Согласно ст. 45 ЖК РФ:

Общее собрание считается правомочным, если в нём приняли участие собственники помещений
в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами
голосов от общего числа голосов.

В свою очередь ст. 46 уточняет, что большинство голосов от общего числа голосов,
принявших участие в голосовании, достаточно для принятия большинства решений.

Как считается «голос» собственника

Голос собственника пропорционален его доле в праве общей собственности, а доля определяется
по площади принадлежащего помещения. В расчёт включаются:

• квартиры;
• нежилые помещения (магазины, офисы, ателье);
• машино-места, кладовки, подвалы;
• другие объекты, указанные в договоре долевого участия.

Пример расчёта:

Суммарный % голосов всех присутствующих (или представленных) собственников сравнивается с
порогом кворума (≥50 %). Если порог достигнут – собрание считается правомочным.

Кворум до 1 сентября 2022 г.

Ранее требовалось присутствие собственников, обладающих более пятьюдесятью процентами
от общего количества голосов. Это правило применялось ко всем типам решений, в т.ч. к выбору
управляющей компании (УК).

Изменения, вступившие в силу с 1 сентября 2022 г.

Согласно постановлению от 31 августа 2022 г., в части выбора управляющей компании
введён дополнительный критерий:

Выбор УК может быть одобрен только тогда, когда за неё проголосовали собственники,
владеющие более 50 м² общей площади дома (в эти 50 м² входят квартиры, нежилые помещения,
машино-места, кладовки и т.п.).

То есть, помимо общего кворума 50 % голосов, необходимо, чтобы совокупная площадь помещений
голосовавших за УК превысила 50 м²; Это требование направлено на то, чтобы небольшие
мульти-квартирные «пакетные» собственники (например, две студии) не могли единолично
определять управляющую компанию.

Как рассчитывается кворум при выборе управляющей компании

1. Определяется суммарная площадь всех помещений, принадлежащих собственникам,
   принявшим участие в голосовании за УК.
2. Сумма сравнивается с порогом 50 м². Если она меньше – решение считается
   недействительным, даже при наличии более 50 % голосов.
3. Если порог выполнен, проверяется стандартный кворум – более 50 % от общего числа голосов.

Пример: в доме общей площадью 800 м² участвуют собственники, владеющие суммарно 55 м².
Если они проголосуют «за» УК, а их голосовой вес составляет 48 % от всех голосов, то
решение всё равно недействительно, потому что не достигнут общий кворум 50 %.

Как обеспечить кворум на собрании

• Своевременное уведомление – за 30 дней до собрания рассылать
  официальные извещения (по почте, электронной почте, через личный кабинет).
• Электронное голосование – в случае невозможности присутствовать
  собственники могут голосовать онлайн, что существенно повышает явку.
• Доверенности – собственник может передать своё право голоса
  другому лицу (соседу, представителю управляющей компании) посредством нотариальной
  доверенности.
• Повторные собрания – если кворум не достигнут, закон позволяет
  созвать повторное собрание, где кворум снижается до 25 % от общего числа голосов
  (ст. 45 ЖК РФ, пункт «при повторном собрании»).

Последствия отсутствия кворума

Если кворум не достигнут:

1. Принятые решения считаются недействительными и не имеют юридической силы.
2. Для большинства вопросов (выбор УК, утверждение бюджета) необходимо созвать
   повторное собрание, где требования к кворуму снижаются.
3. Отсутствие кворума может стать основанием для обращения в суд с целью
   признания решений недействительными.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что делать, если мой голос не учитывается из‑за небольшого объёма площади?

В таком случае рекомендуется оформить доверенность на соседа или
представителя, чтобы объединить голоса и обеспечить достижение кворума.

Можно ли голосовать через мобильное приложение?

Да. С 2023 г. многие управляющие компании и ТСЖ используют электронные платформы,
соответствующие требованиям ЖК РФ, если в уставе предусмотрена возможность
электронного голосования.

Сколько раз можно созвать повторное собрание?

Закон не ограничивает количество повторных собраний, однако каждое из них должно
соответствовать требованиям уведомления и порядку проведения, установленному ст. 45.

Кворум – фундаментальное условие легитимности любого решения, принимаемого на
общем собрании собственников многоквартирного дома. С 1 сентября 2022 г. в России
введено дополнительное требование в виде минимальной площади 50 м²
для голосования за управляющую компанию, что повышает прозрачность и защищает
интересы большинства собственников.

Для успешного проведения собраний рекомендуется:

• заранее планировать и рассылать уведомления;
• использовать электронные формы голосования;
• поощрять оформление доверенностей;
• следить за соблюдением всех требований ЖК РФ, включая новые поправки 2022 г.

Только при соблюдении всех этих пунктов собрание будет правомочным, а принятые

решения – юридически обязательными.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.