Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Его состав и структура регулируются ст. 19 Жилищного кодекса РФ и другими нормативными актами.

Понятие жилищного фонда

В соответствии с частью 1 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, в жилищный фонд входят:

• квартиры, дома, общежития, гостиницы и иные помещения, предназначенные для постоянного проживания;
• служебные жилые помещения, дома‑интернаты, специальные дома (для престарелых, инвалидов и т.п.);
• жильё для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.

Нежилые помещения (торговые, бытовые и т.д.), находящиеся в жилых зданиях, в фонд не включаются.

Критерии деления жилищного фонда

2.1 По форме собственности

Форма собственности определяет правовые отношения к жилым помещениям:

• Частный жилищный фонд – в собственности граждан и юридических лиц.
• Государственный жилищный фонд – в собственности Российской Федерации и субъектов РФ.
• Муниципальный жилищный фонд – в собственности муниципальных образований.

2.2 По цели использования

Целевое назначение влияет на условия предоставления и тип договоров:

1. Жилищный фонд социального использования – помещения, предоставляемые по договорам социального найма (гос‑ и мун. фонды).
2. Специализированный жилищный фонд – предназначен для отдельных категорий граждан (семьи с детьми, ветераны, люди с ограниченными возможностями).
3. Индивидуальный жилищный фонд – часть частного фонда, используемая собственниками и их семьями либо на безвозмездных условиях.
4. Жилищный фонд коммерческого использования – помещения, сдаваемые в аренду, продажу или предоставляемые на иных возмездных основаниях.

2.3 По степени благоустройства

Наличие инженерных коммуникаций определяет «уровень готовности» жилья к комфортному проживанию:

• водопровод (с централизованным или артезианским источником);
• канализация (подключение к уличной сети или наличие колодцев, отстойников);
• отопление (ТЭЦ, котельные, АГВ, индивидуальные котлы и т.п.);
• газоснабжение (сетевой или сжиженный газ, газовые баллоны);
• горячее водоснабжение (центральное или локальное);
• ванные (ванна/душ) и кухонные (электрические, газовые) плиты.

Например, в Москве нормативы (Закон г. Москвы № 29 от ) требуют наличие всех перечисленных видов удобств независимо от материала стен.

Структура и количественные показатели жилищного фонда РФ

По данным на начало 2018 года, общий объём жилой площади в России составлял ≈ 3 708 млн м². Ниже – распределение по формам собственности (в млн м²):

Таким образом, более 85 % жилой площади находится в частной собственности, а государственный и муниципальный фонды составляют лишь небольшую часть, но они являются источником социального и специализированного жилья.

Государственный учёт и техническая инвентаризация

Согласно ст. 19 Жилищного кодекса, жилой фонд подлежит государственному учёту, который включает:

• регистрацию прав собственности и иных вещных прав;
• техническую инвентаризацию (сбор данных о состоянии конструкций, коммуникаций и т.д.);
• оформление технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих сведения о параметрах помещения, его техническом состоянии и соответствию нормативам.

Техническая паспортизация позволяет своевременно выявлять ветхие и аварийные дома, планировать их реконструкцию или снос.

Проблемы современного жилищного фонда

Анализ текущего состояния выявил несколько критических проблем:

1. Старение фонда – более 40 % домов построены до 1970 года; 21 % – «хрущёвки», часто непригодные для комфортного проживания.
2. Высокий уровень износа инженерных сетей:
   • ≈ 40 % уличных водопроводных сетей нуждаются в замене;
   • ≈ 30 % канализационных сетей – в ремонте;
   • ≈ 25 % тепловых сетей – в критическом состоянии.
3. Низкая интенсивность восстановительного ремонта – объёмы ремонта в два раза меньше темпов нарастания износа, что приводит к росту аварийных ситуаций.
4. Недостаток инвестиций в модернизацию и новое строительство; ограниченные бюджеты муниципалитетов.
5. Отсутствие эффективных программ обновления – в ряде регионов отсутствуют муниципальные планы реконструкции ветхого фонда.

Все эти факторы ухудшают качество жизни населения и снижают привлекательность многих территорий для инвестиций.

Перспективы и задачи развития жилищного фонда

Для преодоления выявленных проблем необходимо реализовать комплексный подход:

• Модернизация и реконструкция ветхих домов, в т.ч. снос «пятиэтажек» и замена их на современное жильё (пример – проект в Москве).
• Развитие инфраструктуры – ускоренная замена изношенных коммуникаций, внедрение «умных» систем ЖКХ.
• Увеличение объёмов нового строительства за счёт привлечения частных инвестиций, государственных субсидий и ипотечных программ.
• Создание эффективных муниципальных программ поддержки обновления жилого фонда, включающих гранты, льготные кредиты и налоговые послабления.
• Усовершенствование учёта – расширение базы данных технических паспортов, автоматизация процессов контроля и мониторинга.

Эти меры помогут привести уровень жилищного фонда России к международным стандартам и обеспечить населению достойные условия проживания.

Жилищный фонд России – это обширная система, включающая как частные, так и государственные и муниципальные помещения, используемые для разных целей. Несмотря на значительные объёмы, фонд сталкивается с проблемами старения, износа коммуникаций и недостатка инвестиций. Тщательная классификация, государственный учёт и техническая паспортизация позволяют планировать реформы, а комплексные меры по модернизации и развитию нового строительства являются ключом к повышению качества жизни граждан.

Источник: Бирюков Б. «Глава 3. Жилищный фонд. Состав и структура жилищного фонда», 2025; Камзолов Ю. В., Самсонов В. С. «Структура жилищного фонда РФ», Регион: системы, экономика, управление, № 4 (43), 2018.