19 апреля 2026 года актуальность анализа жилищного фонда России за 2021 год остаётся высокой: именно тогда были заложены основы последующих изменений в отрасли. В этой статье мы подробно разберёмся, каким был жилищный фонд страны, какие процессы в нём происходили и какие выводы можно сделать, оглядываясь назад с высоты пяти лет.
Сколько всего жилья было в России в 2021 году
По данным Росстата, общий объём жилищного фонда Российской Федерации на 1 января 2022 года составил 3,62 млрд м² общей площади. За 2021 год фонд пополнился на 71,4 млн м²:
- 65 % пришлось на индивидуальные жилые дома;
- 27 % — на многоквартирные дома;
- 8 % — на ведомственные и прочие объекты.
Региональное распределение
Наибольшие объёмы жилья сосредоточены в:
- Центральном федеральном округе (26 % фонда);
- Приволжском федеральном округе (18 % фонда);
- Северо-Кавказском федеральном округе (13 % фонда).
Меньше всего приходится на Дальний Восток (около 5 %), где низкая плотность населения и сложные климатические условия ограничивают строительство.
Состояние и износ жилищного фонда
Износ по данным Росстата на конец 2021 года
- свыше 70 % износа: 5,9 % фонда;
- износ 40–70 %: 28,4 % фонда;
- износ до 40 %: 65,7 % фонда.
В абсолютных цифрах это означает, что около 214 млн м² жилья требовало капитального ремонта, а 213 млн м² — полной замены в долгосрочной перспективе.
Вызовы аварийного фонда
На начало 2021 года в России было признано аварийным 9,4 млн м² жилья. В рамках федеральной программы «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» планировалось расселить 3,2 млн м² в течение года. Фактически было переселено 3,5 млн м², что стало рекордным показателем за всё время действия программы.
Ввод нового жилья и драйверы роста
Объёмы ввода
В 2021 году в эксплуатацию введено:
- 92,9 млн м² жилья (+15 % к 2020 году);
- 1,05 млн квартир (рост на 21 %).
Факторы роста
- льготная ипотека 6,5 %, запущенная в апреле 2020 года и продлённая на 2021;
- рост спроса на загородное жильё после пандемийных ограничений;
- девелоперские проекты с госучастием (ДОМ.РФ, Фонд ЖКХ);
- снижение ключевой ставки ЦБ до 4,25 % в первом полугодии 2021-го.
Доступность жилья и ипотечный рынок
Средняя цена 1 м² новостроек в России по итогам 2021 года превысила 100 тыс. руб. впервые за всю историю наблюдений. В Москве и Санкт-Петербурге стоимость достигала 250–300 тыс. руб./м², тогда как в регионах цены варьировались от 55 тыс. до 90 тыс. руб./м².
Ипотечный бум
- 1,75 трлн руб. выдано ипотечных кредитов за год (+34 % к 2020);
- средний размер займа, 2,7 млн руб.;
- доля льготных кредитов — около 35 % от общего объёма.
Однако уже к концу 2021 года темпы роста цен начали замедляться, а ЦБ стал поднимать ключевую ставку, заложив основу для последующего снижения спроса в 2022–2023 годах.
Энергоэффективность и «зелёное» строительство
В 2021 году в России впервые был зафиксирован стабильный рост доли жилья с повышенным классом энергоэффективности:
- класс A — 2 % новых объектов;
- класс B — 18 %;
- класс C и выше — более 60 %.
Однако львиная доля фонда продолжала характеризоватся высокими теплопотерями и устаревшими инженерными системами. Минстрой анонсировал переход к обязательной «энергетической паспортизации» всех новостроек с 2023 года.
2021 год стал поворотным для жилищного фонда России: рекордный ввод нового жилья, рост ипотечного кредитования и начало масштабного расселения аварийного фонда. Одновременно сохранялись существенные вызовы:
- высокий износ значительной части фонда;
- рост цен, превысивших доходы населения;
- недостаточная доля энергоэффективного жилья;
- региональные диспропорции в обеспеченности жильём.
Пять лет спустя, в 2026 году, можно отметить, что именно в 2021 году были заложены основы нынешней политики субсидирования строительства, цифровой паспортизации домов и повышения требований к энергоэффективности. Своевременный анализ этих процессов помогает формулировать новые решения для устойчивого развития отрасли в ближайшее десятилетие.