В последние годы вопрос включения участков сельскохозяйственного назначения в пределы населённых пунктов стал особенно актуальным. С одной стороны, это открывает широкие возможности для застройки, с другой, требует соблюдения жёстких процедур и согласований. В статье разберёмся, какие земли считаются сельскохозяйственными, в каких случаях они могут быть переведены в категорию «земли населённых пунктов» и какие изменения произошли в 2025–2026 гг.

Что такое земли сельскохозяйственного назначения

Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются:

• участки, находящиеся за границами населённых пунктов;
• предоставленные или предназначенные для сельского хозяйства;
• включающие сельскохозяйственные угодья, сады, огороды, пастбища и иные угодья.

Важно: не любой участок с плодородным слоём автоматически считается сельхозземлёй — необходимо наличие официального статуса в ЕГРН.

Состав земель населенных пунктов и зонирование

Статья 85 ЗК РФ определяет, что в состав земель населённых пунктов могут входить:

1. Земли застройки (жилые, общественно-деловые, производственные и т. д.).
2. Земли, занятые пашнями, многолетними насаждениями, сельскохозяйственными зданиями и сооружениями.
3. Земли под инженерной инфраструктурой.

Таким образом, сельскохозяйственные земли уже могут физически располагаться в пределах населённого пункта, если это закреплено в генплане или схеме территориального планирования.

Когда сельскохозяйственные земли переводят в состав населённых пунктов

Процедура возможна в рамках:

• утверждения новой схемы территориального планирования муниципального района;
• изменения генерального плана или создания нового населённого пункта;
• включения участков в границы уже существующего поселения.

С 2025 года введено обязательное согласование с Минсельхозом России, если в проекте документов предусматривается включение в границы населённых пунктов земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохугодьями (новости Б1).

Пошаговая схема перевода

1. Инициатива, муниципалитет, застройщик или собственник подаёт ходатайство.
2. Обоснование — готовится проект изменений в генплан/схему с обоснованием целесообразности перевода.
3. Экспертиза — оценивается:
   • кадастровая стоимость;
   • ценность почв;
   • возможность рационального использования.
4. Согласование с Минсельхозом (если участок — сельскохугодья).
5. Утверждение — решение муниципалитета, областной администрации, в ряде случаев — Правительства РФ.
6. Государственный кадастровый учёт — изменение категории в ЕГРН, перерасчёт налогов.

Особенности налога и кадастровой стоимости

При переводе:

• начальная цена при изъятии для муниципальных нужд равна кадастровой стоимости;
• налог на землю пересчитывается по ставкам, установленным для земель населённых пунктов (обычно выше, чем для сельхозземель);
• при ижс/лпх-использовании может применяться понижающий коэффициент 0,3–0,1 % (ст. 394 НК РФ).

Можно ли строить на «внутренних» сельскохозяйственных землях?

Если участок уже числится в составе населённого пункта, но ВРИ (вид разрешённого использования) остался «для сельскохозяйственного производства», то:

• строить жилые дома и объекты капитального строительства нельзя;
• допустимы временные подсобные постройки, навесы, склады урожая;
• необходимо изменить ВРИ в органах местного самоуправления.

Советы владельцам и покупателям

Краткий вывод

Земли сельскохозяйственного использования могут входить в состав земель населенных пунктов, если это закреплено генпланом или схемой территориального планирования. Однако для перевода бывших «внепоселковых» сельскохугодий внутрь границ населённого пункта требуется обязательное согласование с Минсельхозом России. Важно заранее оценить почвенную ценность, налоговые последствия и процедурные сроки: от подготовки проекта до внесения изменений в ЕГРН может пройти 8–14 месяцев.

Обновлено: 20 апреля 2026 г.