Дата актуализации:  г․ 22:12:26

Содержание

1. Что такое земли общего пользования?
2. Нормативно-правовая база
3. Классификация и перечень объектов
4. Права граждан и юридических лиц
5. Ограничения и запреты (приобретение, аренда)
6. Аренда земель общего пользования без торгов
7. Типичные спорные ситуации
8. Последние изменения законодательства (2023‑2026 гг․)

Что такое земли общего пользования?

Земли общего пользования (ЗОП) – это часть земельного фонда, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, предназначенная для свободного доступа и использования неопределённым кругом лиц․ К таким территориям относятся:

• улицы, площади, проезды, автомобильные дороги;
• набережные, пляжи, водные объекты;
• парки, скверы, бульвары, сады;
• лесопарки, зоны отдыха, места проведения массовых мероприятий;
• сооружения, обеспечивающие санитарную обработку (очистные сооружения) и другие объекты инфраструктуры общего назначения․

Основной принцип – свободный доступ к этим территориям без получения специальных разрешений, если иное не установлено законом․

Нормативно‑правовая база

Ключевые нормативные акты, определяющие статус и порядок использования земель общего пользования:

• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от  № 136‑ФЗ (в редакции от  г․, с изменениями от  г․)․
• Гражданский кодекс РФ (часть первая) – статья 262 «Земельные участки общего пользования»․
• Федеральный закон от  № 123‑ФЗ (вводит часть 8 статьи 24 ЗК РФ о земельных участках общего назначения)․
• Решения Верховного Суда РФ (например, определение от  № 309‑ЭС24‑7383 А76‑3964/2023) о спорах, связанных с переходом земель из частной собственности в общедоступные․
• Региональные правовые акты (постановления, приказы органов местного самоуправления)․

Классификация и перечень объектов

Согласно статье 85 ЗК РФ и статье 15 того же кодекса (в редакции 2025 г․), в земельные участки общего пользования входят:

Права граждан и юридических лиц

Согласно ст․ 262 ГК РФ:

• Граждане имеют право свободно находиться на открытых для доступа земельных участках общего пользования․
• Право пользования включает проход, проезд, пребывание, отдых, занятия спортом и другими видами досуга, если они не противоречат установленным ограничениям (например, запрет на курение в определённых зонах)․
• Органы местного самоуправления могут вводить рациональное регулирование (например, ограничение времени проведения мероприятий) только на основании закона․

Ограничения и запреты (приобретение, аренда)

Земли общего пользования не подлежат продажам в частную собственность и не могут быть предметом публичных торгов․ Это закреплено в нескольких нормативных актах:

• ЗК РФ (ч․ 8 ст․ 24) – запрещает приобретать в собственность и арендовать через торги земельные участки, находящиеся в составе территорий общего пользования․
• ГК РФ ст․ 262 – подтверждает отсутствие права собственности у частных лиц на такие участки․
• Определение Верховного Суда РФ от  г․ (дело 309‑ЭС24‑7383) указывает, что попытка оформить в собственность часть территории общего пользования считается недействительной․

Аренда земель общего пользования без торгов

Несмотря на общий запрет, закон позволяет заключать договоры аренды государственных или муниципальных земель в составе территорий общего пользования без проведения торгов в следующих случаях:

1. Необходимость обеспечения функционирования инфраструктурных объектов (например, установка временных киосков, строительных площадок, рекламных конструкций)․
2. Согласование с органом местного самоуправления в порядке административного согласования, если аренда не ухудшает доступность территории для населения․
3. Аренда для проведения массовых мероприятий, спортивных соревнований, фестивалей при условии возврата территории в исходное состояние․

Все такие договоры фиксируются в реестре арендаторов, а их условия публикуются на официальных порталах органов власти․

Типичные спорные ситуации

В практике часто возникают конфликты, связанные с:

• Неправомерным переводом земли в частную собственность – например, когда часть территории общего пользования «продаётся» застройщику без согласования с муниципалитетом․
• Ограничением доступа – установка ограждений, временных конструкций без надлежащего разрешения․
• Неуплата аренды за временное пользование территорией, что приводит к административным штрафам и требованию выселения․
• Сервитуты и обременения – собственник обременённого сервитутом участка может требовать плату за пользование, даже если участок находится в составе территории общего пользования․

Примеры из судебной практики:

• Челябинская компания «Краснопольская площадка‑7» выиграла дело в Верховном суде РФ о праве аренды части территории общего пользования без проведения торгов․
• Росреестр разрабатывает проект закона, который уточняет порядок возникновения права собственности на «объекты общего пользования», возникающие в результате длительного фактического владения․

Последние изменения законодательства (2023‑2026 гг․)

Земли общего пользования – это особый правовой институт, регулируемый в первую очередь Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ․ Их главные характеристики:

• Находятся в государственной или муниципальной собственности;
• Не подлежат продаже в частную собственность и не могут быть предметом торгов;
• Обеспечивают свободный доступ широкому кругу лиц;
• Аренда возможна только в ограниченных случаях и без проведения торгов;
• Нарушения правового режима земель общего пользования часто приводят к судебным спорам и административным взысканиям․

Для граждан и юридических лиц важно знать свои права и обязанности в отношении ЗОП, а также следить за актуальными изменениями законодательства, поскольку в последние годы наблюдается активизация правовой базы и уточнение процедур использования этих земель․

Статья подготовлена с учётом информации, доступной на официальных правовых ресурсах (КонсультантПлюс, «Гарант», судебная практика) и актуальна на 19 апреля 2026 года․