Аннотация. В статье разобраны ключевые вопросы, связанные с земельными участками, на которые до сих пор не разграничена государственная собственность. Рассмотрены источники права, механизмы разграничения, права муниципалитетов и регионов, а также важные новшества 2025–2026 гг., позволяющие использовать такие территории под водохранилища и порты.
Что такое «земли неразграниченного фонда»?
Земли неразграниченного фонда (чаще в литературе встречается термин «неразграниченная государственная собственность») — это участки, которые:
- не закреплены на праве собственности ни за РФ, ни за субъектом РФ, ни за муниципальным образованием;
- не переданы в частную собственность гражданам и юрлицам;
- в ЕГРН отсутствует запись о конкретном собственнике (или записано «государственная собственность не разграничена»).
Согласно п. 16 ст. 3 Земельного кодекса РФ, такие участки юридически считаются государственными, но без уточнения уровня (федеральная или региональная). До завершения процедуры разграничения они находятся в особом правовом режиме.
Источники права и актуальные нормативные документы
- Земельный кодекс РФ (гл. 3.1, ст. 3.1–3.7).
- Федеральный закон от № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (устанавливает порядок разграничения).
- Федеральный закон от № 406-ФЗ (вступил в силу ) — ключевое нововведение для земель лесного фонда.
- Методические рекомендации Росимущества и Росреестра (ред. 2025 г.).
Процедура разграничения: кто и как определяет собственника?
Инициаторы
- Органы местного самоуправления (сельские, городские поселения).
- Субъекты РФ (через органы госвласти).
- Федеральные органы (Росимущество, Министерство транспорта, Минсельхоз и др.).
Этапы процедуры
- Формирование межевого плана и кадастрового паспорта.
- Принятие акта разграничения органом, уполномоченным постановлением Правительства РФ или законом субъекта.
- Государственная регистрация перехода права в ЕГРН.
Важно! До действовал упрощённый порядок предоставления неразграниченных участков под застройку поселениями, но сейчас он отменён.
Кто может предоставлять участки до завершения разграничения?
| Территория | Кто распоряжается | Основание |
|---|---|---|
| Внутри границ поселения | Администрация поселения | П. 2 ст. 3.2 ЗК РФ (ред. 2024) |
| Внутри муниципального района, но вне границ поселений | Районная администрация | П. 3 ст. 3.2 ЗК РФ |
| Вне границ муниципальных образований | Органы субъекта РФ | П. 4 ст. 3.2 ЗК РФ |
Новые возможности 2026 года: водохранилища и порты на землях лесного фонда
Федеральный закон № 406-ФЗ от (в силу с ) внёс кардинальные изменения:
- Разрешено строительство, реконструкция и эксплуатация гидротехнических сооружений, в т;ч. водохранилищ, на землях лесного фонда.
- Можно создавать и расширять морские и речные порты, если участки находятся в пределах лесфонда.
- Не требуется предварительное изъятие земель из состава лесного фонда, если целевое назначение изменяется на «водный» (искусственный водный объект).
Последствия для неразграниченных участков: если земля лесного фонда еще не разграничена, муниципалитет или субъект РФ получают право предоставлять её под водохранилище или порт до окончания разграничения. После ввода объекта в эксплуатацию собственность автоматически закрепляется за уровнем власти, выдавшим разрешение.
Плата за пользование и налоговые аспекты
До момента регистрации собственности:
- Арендная плата взимается в бюджет городского округа (ст. 62 Бюджетного кодекса РФ).
- Земельный налог не начисляется, поскольку нет зарегистрированного собственника.
Коллизии и судебная практика 2024–2025 гг.
Ключевые спорные вопросы:
- Отказ в кадастровом учёте из-за отсутствия сведений о собственнике (указание ВС РФ от ).
- Коллективные иски жителей о выводе лесных участков из фонда (примеры: Москва, Санкт-Петербург). Суды подчеркивают: если участок входит в перечень объектов федерального значения, вывод невозможен без решения Правительства РФ.
Пошаговый алгоритм для инвестора или муниципалитета
- Проверка: запрос в ЕГРН и кадастровой карте, статус «государственная собственность не разграничена».
- Выбор цели: водохранилище, порт или иной объект.
- Согласование с Росреестром и Росимуществом (если федеральное значение).
- Разработка проекта планировки территории (для портов и ГТС).
- Предоставление участка без торгов, постановление администрации или закон субъекта.
- Государственная регистрация права собственности за уровнем, принявшим акт разграничения.
Земли неразграниченного фонда в 2026 году стали ключевым инструментом для реализации инфраструктурных проектов: строительство водохранилищ и портов без длительных процедур изъятия из лесного фонда. Муниципалитеты получили расширенные полномочия, но одновременно возросла их ответственность за целевое использование таких участков. Ожидается, что до конца 2027 года будет завершено разграничение не менее 70 % ранее нераспределённых территорий.
Для юридически грамотного использования земель неразграниченного фонда рекомендуется заранее проработать вопросы кадастрового учёта, экологических экспертиз и согласования с Росприроднадзором.