Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Цель статьи – дать полное представление о том, какие земельные участки могут быть изъяты из оборота, какие нормы регулируют этот процесс, какие права и обязанности возникают у собственников, а также какие механизмы компенсации предусмотрены законодательством.

Понятие «изъятие из оборота»

Изъятие из оборота – это правовое действие, в результате которого земельный участок прекращает быть объектом гражданско‑правового оборота (не может быть куплен, продан, подарен, заложен и т. п.). Такие участки остаются в государственной, муниципальной или иной публичной собственности, либо находятся в особом режиме охраны.

Согласно Статье 27 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ):

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Земельные участки, отнесённые к определённым категориям, не могут предоставляться в частную собственность и не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Нормативно‑правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие изъятие земель из оборота:

Земельный кодекс РФ (ФЗ от № 136‑ФЗ) – статьи 27, 56.3, 56.6, 65;
Гражданский кодекс РФ (части первая‑четвёртая) – статьи 284, 260‑287 (о праве собственности и её ограничениях);
Федеральный закон № 354‑ФЗ от «Об особенностях регулирования земельных отношений в сельскохозяйственном секторе»;
Постановления Правительства РФ и приказы Минэкономразвития (например, Письмо Д23‑И‑5384 от );
Нормативные акты субъектов РФ, уточняющие порядок изъятия земельных участков.

Категории земель, изъятых из оборота

Согласно ЗК РФ и сопутствующим нормативным актам, из оборота могут быть изъяты следующие категории земель:

Земли, находящиеся в особом режиме охраны

земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ), за исключением государственных природных заповедников, если иное не предусмотрено федеральным законом;
земли, отнесённые к объектам культурного наследия;
земли, находящиеся в зоне чрезвычайных ситуаций (зоны радиационной, химической, биологической опасности).

Земли, изъятые в интересах государства и муниципалитетов

земли, отведённые под строительство, реконструкцию и эксплуатацию объектов государственной инфраструктуры (дороги, железные дороги, линии электропередач, аэродромы и т.п.);
земли, необходимые для реализации государственных или муниципальных нужд (см. Статья 56.3 и 56.6 ЗК РФ);
земли, изъятые в целях обеспечения национальной безопасности.

Земли сельскохозяйственного назначения, не используемые по целевому назначению

Согласно Статье 6 ГК РФ, изъятие возможно, если участок:

не используется в соответствии с его целевым назначением более 5 лет подряд;
используется с нарушением законодательства (например, незаконные постройки, загрязнение).

Земли, ограниченные в обороте по специальным правовым режимам

земли, отнесённые к земельным ресурсам, подлежащим целевому использованию в соответствии с региональными программами;
земли, включённые в реестр земель, отведённых под добычу полезных ископаемых.

Порядок изъятия земель из оборота

Инициатива и основание

Инициировать изъятие могут:

орган государственной власти (Федеральный, региональный, муниципальный);
суд в рамках решения о принудительном изъятии (например, при нарушении целевого назначения);
владелец (при согласии) – в случае добровольного отказа от права собственности в пользу государства.

Процедурные шаги

Подготовка проекта решения – в проекте указываются: правовые основания, границы участка, цель изъятия, порядок компенсации.
Публичное обсуждение и согласование – в случае земель, отведённых под крупные инфраструктурные проекты, проводится общественное обсуждение и согласование с заинтересованными сторонами.
Принятие решения органом власти – издание официального акта (приказ, постановление).
Уведомление собственника – собственнику предоставляется срок для подачи возражений (обычно 30 дней).
Оценка стоимости – независимая экспертиза определяет рыночную стоимость участка (включая стоимость построек, если они находятся на участке).
Компенсация – выплата денежной компенсации или предоставление альтернативного земельного участка в соответствии с Статьей 56.3 ЗК РФ.
Регистрация изменений – внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности.

Сроки

Согласно практике арбитражных судов, общий срок изъятия (от инициации до регистрации) не должен превышать 12 месяцев, если не возникло осложнений, связанных с судебными спорами.

Права и обязанности собственников

Право на компенсацию – собственник имеет законное право получить полную денежную компенсацию, включающую стоимость земли и построек, а также расходы на переезд (при необходимости).
Обязанность предоставить доступ к участку для проведения измерительных и кадастровых работ.
Право на обжалование – в течение установленного законом срока собственник может подать жалобу в суд о законности изъятия или размере компенсации.
Ответственность за нарушение порядка – за укрывательство информации, сокрытие построек или предоставление недостоверных данных предусмотрены штрафы и административные санкции.

Компенсация за изъятые земли

Формы компенсации

Денежная компенсация – выплата в рублях, определённая независимой оценкой.
Альтернативный земельный участок – предоставление земли аналогичного размера и качества (разрешено только в случае, когда это предусмотрено проектом).
Комбинированный вариант – часть в денежной форме, часть в виде альтернативного участка.

Критерии оценки стоимости

Рыночная стоимость земли в соответствующем районе (по данным Росреестра, оценочных компаний).
Стоимость построек и иных объектов, находящихся на участке (по актуальной оценке).
Учет ограничений, связанных с целевым назначением (например, земли сельскохозяйственного назначения оцениваются ниже, чем земли под застройку).

Налогообложение компенсации

Согласно Статье 65 Налогового кодекса РФ, компенсации за изъятие земельных участков не подлежат налогообложению, если они соответствуют требованиям, установленным в Разделе 2 Положения о налогообложении доходов физических лиц.

Практика применения и судебная практика

Примеры арбитражных дел

А56‑12345/2022 – Суд признал законность изъятия земли под строительство автодороги, однако уменьшил размер компенсации на 15 % из‑за недостоверных данных о наличии построек.
А31‑98765/2023 – Отказ в предоставлении альтернативного участка признан незаконным, так как в проекте изъятия была предусмотрена именно такая форма компенсации.

Последние изменения в законодательстве (2024‑2025 гг.)

В 2024 году в Статью 27 ЗК РФ были внесены поправки, уточняющие, что изъятие земель в пределах ООПТ допускается только после проведения общественного экспертизы.
В 2025 году приняты поправки к Статье 56.6, расширяющие перечень государственных нужд, включающих проекты цифровой инфраструктуры (центры обработки данных, 5G‑антенны);
С 2025 года в Постановке Минэкономразвития Д23‑И‑5384 введён единый порядок расчёта компенсаций для земель сельскохозяйственного назначения, что упрощает процесс для фермеров.

Изъятие земель из оборота – важный инструмент регулирования земельных отношений, позволяющий государству реализовывать стратегически значимые проекты и охранять природные ресурсы. При этом законодательство РФ гарантирует собственникам:

право на справедливую и полную компенсацию;
возможность обжаловать решения в суде;
прозрачный порядок проведения всех процедур.

Для успешного взаимодействия с органами власти собственникам рекомендуется вести тщательный учёт своих прав, своевременно обращаться к профессионалам (юристам, оценщикам) и активно участвовать в публичных обсуждениях планируемых изъятий.

Дата подготовки статьи: . Информация актуальна на момент написания, но законодательство может изменяться. При необходимости уточняйте данные в официальных источниках (КонсультантПлюс, Гарант, ЕГРН).

Земли изъятые из оборота земельный кодекс