Вопрос о том, считается ли земельный участок объектом недвижимости, имеет решающее значение для
оформления прав собственности, проведения сделок, налогообложения и судебных споров. В статье
рассматриваются правовые определения, особенности правового режима, принцип «единства судьбы»,
а также практические нюансы, связанные с оформлением земельного участка под объектом недвижимости.
Понятие земельного участка в российском законодательстве
Определение в Земельном кодексе РФ
Согласно Статье 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) земельный участок – это недвижимая вещь,
представляющая собой часть земной поверхности, обладающая характеристиками, позволяющими определить её
как индивидуально определённую вещь. Таким образом, уже в самом тексте закона земельный участок отнесён
к категории недвижимости.
Определение в Гражданском кодексе РФ
В Статье 261 Гражданского кодекса РФ указано, что земельный участок является объектом
права собственности, а его территориальные границы определяются в порядке, установленном законом.
Это подтверждает статус земельного участка как отдельного объекта права собственности, аналогичного
недвижимости (здания, сооружения).
Почему земельный участок считается недвижимым имуществом
- Физическая природа. Участок – часть земной поверхности, неизменяемой без значительных
инженерных вмешательств. - Индивидуальная определённость. Каждый участок имеет уникальные границы, указанные в
кадастре и свидетельстве о праве собственности; - Неотделимость от надстройки. По принципу «единства судьбы» (ст. 35 ЗК РФ) право собственности
на здание автоматически влечёт за собой право собственности на участок, если иное не предусмотрено
законом. - Государственная регистрация. Права на земельные участки подлежат обязательной регистрации в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) (ст. 131 ГК РФ);
Принцип единства судьбы земельного участка и надстроек
Принцип «единства судьбы» закреплён в Статье 35 ЗК РФ и означает, что при переходе
права собственности на здание, сооружение или иной объект недвижимости, принадлежащий к земельному
участку, автоматически переходит и право собственности на сам участок, если иное не установлено
законодательством или договором.
Это правило имеет несколько важных последствий:
- При покупке квартиры в многоквартирном доме покупатель получает право собственности
на часть земельного участка, на котором расположен дом (право на долю в праве на земельный
участок). - Продажа здания без передачи земельного участка невозможна, если только закон не допускает
отдельную продажу (например, в случае государственных или муниципальных земель, где
отдельная передача может быть ограничена). - При банкротстве или изъятии имущества у собственника здания, участок также может быть
арестован в рамках единой судьбы.
Оформление земельного участка под объектом недвижимости
Необходимые условия
Для того чтобы оформить земельный участок как объект недвижимости, необходимо:
- Иметь законно зарегистрированное право собственности (или иное право) на здание,
сооружение или иное недвижимое имущество, расположенное на данном участке. - Подтвердить наличие и границы участка в кадастровом паспорте (Кадастр недвижимости).
- Подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права на земельный участок.
- Оплатить государственную пошлину, установленную Федеральным законом от № 201‑ФЗ
(в 2025‑2026 годах пошлины уточнены Указом Президента).
Порядок регистрации
Согласно статье 131 ГК РФ, регистрация прав на земельный участок проходит в несколько
этапов:
- Сбор пакета документов (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности
на здание, кадастровый план, выписка из ЕГРН и др.). - Подача заявления в территориальный отдел Росреестра (либо через портал Госуслуги).
- Проверка документов и согласование с органами муниципального управления (если участок
находится в муниципальной собственности). - Внесение записи в ЕГРН и получение выписки о праве собственности на земельный участок.
Особенности при государственных и муниципальных землях
Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяется
Статья 39.20 ЗК РФ. В этом случае предоставление права пользования (аренда,
безвозмездное пользование) регулируется отдельным нормативным актом, а передача права собственности
возможна только в случаях, предусмотренных законом (например, приватизация).
Практические последствия статуса земельного участка как недвижимости
Налогообложение
Владельцы земельных участков обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (или юридических
лиц) в размере, установленном региональными налоговыми ставками. При наличии надстроек (домов,
зданий) налог рассчитывается как совокупный налог на землю и на строения.
Защита прав в суде
Поскольку земельный участок включён в перечень объектов недвижимости, его защита осуществляется
в рамках гражданского судопроизводства. В случае спора о праве собственности, суд учитывает
выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт и договорные документы.
Ограничения и обременения
На земельный участок могут быть наложены:
- Залог (ипотека) – регистрируется в ЕГРН в разделе «Обременения».
- Сервитуты (право прохода, коммуникаций) – фиксируются в кадастре.
- Ограничения по использованию (зонирование, охранные зоны) – определяются
Земельным кодексом и муниципальными нормативными актами.
Недавние изменения в законодательстве
С 1 сентября 2025 года вступил в силу закон, запрещающий отдельную продажу зданий и сооружений без
земли, если они находятся в частной собственности. Это усилило связь между правом собственности
на здание и правом собственности на земельный участок.
Также, в 2024‑2025 годах были уточнены размеры госпошлин за регистрацию прав на объекты недвижимости
(Постановление Правительства РФ от 31 июля 2025 г.). Новые тарифы учитывают площадь участка и тип
надстроек.
Исходя из анализа нормативных актов (ЗК РФ, ГК РФ, Федеральные законы № 171‑ФЗ, № 201‑ФЗ) и судебной
практики, можно сделать однозначный вывод: земельный участок является объектом недвижимости.
Его правовой статус аналогичен статусу зданий, сооружений и иных объектов, находящихся на земле.
Принцип единства судьбы гарантирует, что при переходе прав на надстройку переходят и права на землю,
а государственная регистрация в ЕГРН подтверждает и защищает эти права.
Для практикующих юристов, риэлторов и собственников важно учитывать:
- Необходимость регистрации прав в ЕГРН при любой сделке с земельным участком.
- Влияние последних законодательных изменений на порядок продажи и передачи прав.
- Особенности правового режима государственных и муниципальных земель.
Только комплексный подход, учитывающий как нормативную базу, так и текущую практику, позволяет
грамотно оформлять и защищать права собственности на земельные участки.
Дата подготовки статьи: г. 21:34 по московскому времени.