С 1 сентября 2025 года в России вступил в силу ряд ключевых норм, которые жёстко закрепляют: земельный участок является самостоятельным и неделимым недвижимым объектом. Теперь его нельзя «распиливать» вместе с домом, продавать отдельно от грунта, а изменения в кадастровом учёте затрагивают сразу оба объекта. Ниже — подробный разбор новых правил, последствий для собственников, инвесторов и государства.
Почему земельный участок считается недвижимостью
Федеральный закон от № 533-ФЗ внёс изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, а также в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Суть нововведения:
- Статья 1 ЗК РФ теперь содержит прямое определение: «земельный участок — объект недвижимого имущества, имеющий индивидуализированные границы и кадастровый номер».
- Любое здание, строение или сооружение считаются неотъемлемой частью земельного участка, если иное не установлено законом или договором.
- Раздел земельного участка без одновременного раздела расположенных на нём объектов капитального строительства невозможен.
Как это влияет на покупателей и продавцов
Купля-продажа дома: только вместе с землёй
С :
- Договор купли-продажи жилого или садового дома без указания земельного участка подлежит отказу в государственной регистрации (п. 3 ст. 131.1 ЗК РФ).
- Если участок находится в долевой собственности, доля в доме и доля в земле переходят к одному лицу. Делить их по-разному нельзя.
Аренда и аренда с выкупом
Сдача в аренду только дома без участка невозможна. Единственное исключение, долгосрочная аренда земли из категории «для индивидуального жилищного строительства», где дом возводится арендатором и впоследствии переходит в его собственность вместе с участком.
Последствия для кадастрового учёта и налогов
Кадастровый учёт
Росреестр теперь обязан:
- одновременно вносить сведения о здании и о земельном участке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
- при обнаружении «сиротной» записи (дом без участка или наоборот) направлять собственнику уведомление о добровольном устранении несоответствия в течение 30 дней.
Земельный налог
Пояснение ФНС России от :
- Плательщиками признаются лица, указанные в ЕГРН как собственники земельного участка или владельцы на праве постоянного (бессрочного) пользования.
- Если дом куплен без земли (ситуации до ), налог начисляется на прежнего собственника участка до момента внесения изменений в ЕГРН.
Новые гарантии для многодетных семей
Совет Федерации одобрил закон, который запрещает:
- изъятие земельных участков и автомобилей за долги у многодетных семей;
- продажу с публичных торгов единственного жилого дома, если он расположен на земле, принадлежащей такой семье.
Мера действует с и распространяется как на уже имеющиеся, так и на будущие обязательства.
Рынок инвестиций: ДОМ.РФ и крупные лоты
Площадки ДОМ.РФ
7 ноября 2025 года фонд ДОМ.РФ передал в управление землю и недвижимость в 10 регионах, включая Москву, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань и Сочи. Особенности торгов:
- участки продаются только вместе с расположенными на них объектами;
- начальная цена самого крупного лота — 5,5 га на Пискарёвке (СПб), составила 2,4 млрд рублей;
- инвесторы получают готовые проекты под строительство ЖК или апарт-отелей с подключёнными коммуникациями.
Апартаменты и земля под ними
Решение Верховного суда РФ от (дело № 5-КГ25-41) подтвердило:
Владельцы апартаментов приобретают долю в праве общей собственности на земельный участок под зданием одновременно с регистрацией права на помещения.
Таким образом, отдельно продать «квадраты» без доли в земле невозможно.
Алгоритм действий для собственников в 2026 году
- Проверьте ЕГРН: убедитесь, что ваш дом и участок «связаны» в одном кадастровом деле.
- Если есть расхождение, подайте заявление на уточнение границ (форма 1.1) и технический план (для дома) в МФЦ или через сайт Росреестра.
- При продаже включите в договор оба объекта, иначе регистрация будет приостановлена.
- Многодетные семьи могут подать в ФНС заявление о несправедливом начислении налога или о наличии долгов, чтобы воспользоваться мораторием на взыскание.
Что ждёт рынок в будущем
По оценке Минэкономразвития, новые правила:
- снизят количество споров о границах на 18 % к 2027 году;
- увеличат прозрачность сделок с долей в земле и долей в доме;
- стимулируют застройщиков покупать крупные пакеты «земля + объекты», что ускорит ввод жилья в эксплуатацию.