Собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) нередко задаются вопросом: с какого момента земельный участок под их домом переходит в общую долевую собственность жильцов? Ответ на этот вопрос имеет важные юридические и практические последствия: от участия в голосованиях на общих собраниях до обязанности по оплате земельного налога.

Краткий ответ

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, считается принадлежащим собственникам помещений в этом доме с момента:

1. формирования участка (определения его границ) и
2. постановки на государственный кадастровый учёт.

Именно с этой даты право общей долевой собственности возникает автоматически и бесплатно у всех собственников квартир и нежилых помещений в доме (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, разъяснения Росреестра и судебная практика).

Почему возникает право именно «в момент кадастрового учёта»?

Нормативная база

• Жилищный кодекс РФ, ст. 36: «земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом… принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности».
• Федеральный закон № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»: право на землю возникает только после внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• Разъяснения Пленума ВС РФ: до момента кадастрового учёта участок считается находящимся в публичной собственности (муниципальной или государственной), а не в долевой собственности жильцов.

Практика Росреестра

Росреестр в своих информационных письмах подчёркивает: «если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, право общей долевой собственности у собственников помещений не возникает».

Что значит «сформирован» земельный участок?

Процесс включает:

1. Определение границ — подготовка кадастровым инженером межевого плана.
2. Согласование с муниципалитетом — департамент городского имущества выделяет участок из муниципальной земли.
3. Постановка на кадастровый учёт — внесение записи в ЕГРН.

Только после этих шагов участок получает кадастровый номер и может быть оформлен в долевую собственность жильцов.

Какова доля каждого собственника?

Доля определяется:

• пропорционально площади его помещения к общей площади всех помещений в доме;
• автоматически — отдельной регистрации в Росреестре не требуется;
• одновременно с регистрацией права на квартиру — если участок уже поставлен на кадастровый учёт до покупки квартиры.

Исключения и спорные ситуации

Участок ещё не оформлен

Если:

• границы не определены,
• отсутствует кадастровый номер,

то земля остаётся в муниципальной собственности, а жильцы могут лишь пользоваться ею, но не распоряжаться (например, сдавать в аренду или строить гаражи).

На одном участке несколько домов

Росреестр разъясняет: если под двумя или более МКД располагается единый земельный участок, положение о «моменте регистрации первой квартиры» не работает. В таком случае требуется раздел участка либо оформление права долевой собственности по соглашению всех домов.

Дом построен на чужой земле

Если дом был возведён до 2005 года на земле третьего лица, применяются нормы ст; 271 ГК РФ: собственник здания получает право пользования участком, но не право собственности. Переход в долевую собственность возможен только после отчуждения земли муниципалитетом и прохождения процедуры формирования участка.

Пошаговая инструкция: как довести процесс до конца

1. Собрать инициативную группу собственников.
2. Обратиться в Департамент городского имущества (ДГИ) с заявлением о формировании земельного участка.
3. Заказать кадастрового инженера для подготовки межевого плана.
4. Согласовать границы с соседними землепользователями и муниципалитетом.
5. Участок ставится на кадастровый учёт — получает кадастровый номер.
6. Право общей долевой собственности возникает автоматически без дополнительных заявлений в Росреестр.

Что делать, если в ЕГРН уже есть запись, но права жильцов не отражены?

Закон не требует отдельной регистрации долей, но при необходимости (например, для сдачи части двора в аренду) можно:

• получить выписку из ЕГРН на земельный участок, в графе «Правообладатели» будет указано «Собственники помещений в МКД»;
• обратиться к кадастровому инженеру за формированием схемы расположения долей (по желанию).

Земельный участок под многоквартирным домом считается принадлежащим собственникам квартир именно с момента его формирования и постановки на кадастровый учёт. До этой даты земля остаётся в муниципальной собственности, а жильцы только пользуются ею. Поэтому ключевая задача активных собственников, инициировать процесс кадастрового оформления и довести его до завершения.