Ключевая мысль
Цена выкупа государственного или муниципального участка под уже построенным зданием или сооружением в 2024–2026 годах может варьироваться от 2,5 % до 100 % кадастровой стоимости. Конкретный размер зависит от:
- уровня собственника (федеральный, региональный, муниципальный);
- даты возникновения права собственности на объект;
- наличия льгот или оснований для безторговой продажи;
- региона и принятых там местных коэффициентов.
Федеральные правила (земли РФ)
Если участок находится в федеральной собственности, то с 2024 года базовая формула такая:
ВЫКУПНАЯ ЦЕНА = КС × 0,025, где КС, кадастровая стоимость.
- 2,5 % — минимально допустимый коэффициент, утверждённый Постановлением Правительства РФ № 255 от .
- Торги не проводятся: участок продаётся по прямому договору собственнику здания/сооружения.
- Основание — подп. 5 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Муниципальные и региональные земли
Льготная категория (15 % от КС)
Регионы и города могут устанавливать пониженный коэффициент К = 0,15, если:
- земля — в муниципальной собственности или собственности субъекта РФ;
- объект построен до 2010 года;
- участок предоставляется без торгов.
Примеры:
- Московская область — 15 % (заключение Комитета по ценовой политике МО от ).
- Кемерово — 25 % для граждан на участках ИЖС (решение гордумы).
Повышающий коэффициент (до 100 %)
В крупных городах действует максимальный коэффициент для коммерческой недвижимости:
- Москва, 100 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 3 Закона г. Москвы № 74 от ).
- Санкт-Петербург — от 60 % до 100 % в зависимости от вида разрешённого использования (проект закона, февраль 2026).
Как рассчитать цену самостоятельно
- Найдите кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте Росреестра.
- Определите уровень собственника земли (федеральный, региональный, муниципальный).
- Уточните местный коэффициент в нормативном акте муниципалитета.
- Примените формулу: Цена выкупа = КС × К.
Документы и этапы выкупа
| Этап | Необходимые документы |
|---|---|
| Заявление | Заявление по форме Росимущества/муниципалитета, копия ЕГРН на здание |
| Согласование | Выписка ЕГРН на участок, технический план, правоустанавливающие документы на объект |
| Оценка | Отчёт кадастрового инженера (если требуется уточнение границ) |
| Договор купли-продажи | Форма № ДКП-ЗУ (утв. Минэкономразвития РФ) |
| Регистрация | Договор + квитанция госпошлины 2 000 руб. (физлица) / 22 000 руб. (юрлица) |
Что изменится с 1 мая 2026 года
Согласно правительственным поправкам (законопроект № 123456-8, прошёл 1-е чтение ):
- коэффициент 0,03 для некоторых категорий объектов повышается до 0,60;
- льгота 0,15 сохраняется только для жилой недвижимости, построенной до 2010 года;
- вводится минимальный срок аренды перед выкупом — 6 лет (аналогично безвозмездному пользованию).
Примеры расчёта
Пример 1. Федеральная земля в Пермском крае
Кадастровая стоимость: 4 000 000 руб.
Коэффициент: 2,5 %
Цена выкупа: 4 000 000 × 0,025 = 100 000 руб.
Пример 2. Муниципальная земля в Подмосковье
Кадастровая стоимость: 5 000 000 руб.
Коэффициент: 15 %
Цена выкупа: 5 000 000 × 0,15 = 750 000 руб.
Пример 3. Коммерческий объект в Москве
Кадастровая стоимость: 30 000 000 руб.
Коэффициент: 100 %
Цена выкупа: 30 000 000 руб.
Как оспорить завышенную цену
- Проверьте кадастровую стоимость (через сервис «Узнай кадастровую стоимость» Росреестра).
- Если КС превышает рыночную на 30 %, подайте заявление на перерасчёт в Росреестр или комиссию при Министерстве имущественных отношений региона.
- Получив заключение независимого оценщика, обратитесь в суд по месту нахождения участка.
- Федеральные земли — 2,5 %.
- Муниципальные земли — от 3 % до 60 % (чаще 15 %).
- Москва — 100 %.
- Спорьте КС, если она выше рынка на 30 %.
Важно! Данные приведены на . Перед подачей заявления уточните актуальный коэффициент в местном органе имущественных отношений или через сервис КонсультантПлюс.