Что такое земельный участок в российском праве

В соответствии со ст. 130 ГК РФ земельный участок:

• является недвижимой вещью;
• имеет чёткие границы, зафиксированные в кадастре;
• может находиться в частной, государственной или муниципальной собственности.

Образование новых объектов: ограничения 2026 года

С 1 января 2025 года вступила в силу новая редакция ГК РФ, которая прямо запрещает:

1. образование помещений и машиномест как самостоятельных объектов в незавершённом строительстве;
2. передачу прав на такие «объекты» до ввода дома в эксплуатацию.

Это критично для дольщиков: покупать «квадратные метры» в строящемся доме можно только после формирования фонда консервации или получения разрешения на ввод.

Как выкупить государственный или муниципальный участок без торгов

Земельный кодекс РФ в ст. 39.3-39.5 предусматривает преимущественное право приобретения участка, если:

• он уже находится в аренде у физлица или компании;
• на участке расположен единственный объект недвижимости, принадлежащий арендатору;
• арендатор исполняет все обязательства и своевременно платит аренду.

В этом случае торги не проводятся, а цена определяется по кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента.

Налоги при продаже земли: НДФЛ и вычеты в 2026 году

По пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ доход физлица от продажи земельного участка облагается НДФЛ по ставке:

• 13 %, для резидентов РФ;
• 30 % — для нерезидентов.

Как уменьшить налог?

1. Имущественный вычет — до 1 000 000 рублей в год (п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Документальные расходы — можно вычесть фактические затраты на покупку и подготовку участка (например, межевание, подключение инженерии).

Если участок находился в собственности более 5 лет (для участков, полученных после ), НДФЛ не платится.

Проверка земельного участка перед сделкой: чек-лист 2026

Проверка объекта

• ЕГРН: выписка о правах, обременениях, залогах.
• Кадастровая карта: соответствие площади, категории и ВРИ (вид разрешённого использования).
• Разрешения: на строительство, подключение к сетям, схема расположения.

Проверка продавца

1. Паспорт и ЕГРН: совпадение ФИО владельца.
2. Брачный договор/согласие супруга, если участок куплен в браке.
3. Решение органов юрлица — при продаже корпоративной земли.

Верховный суд: когда замощённая площадка становится недвижимостью

В 2025 году ВС РФ дал важное разъяснение (Постановление Пленума ВС РФ № 18 от ):

• если замощённая площадка функционально не связана с землёй (например, временная парковка на публичной территории), она не считается частью участка;
• если площадка предназначена для постоянного обслуживания здания, она вместе с ним подлежит госрегистрации как единый инженерно-технический комплекс.

Безвозмездное пользование: условия 2026

По п. 1 ст. 24 ЗК РФ участки из государственной или муниципальной собственности могут предоставляться безвозмездно:

• организациям, созданным органами власти;
• учреждениям для размещения социально значимых объектов (школы, больницы, храмы);
• на срок до 5 лет с правом пролонгации.

1. Ужесточение контроля за объектами незавершённого строительства;
2. Расширение практики безаукционного выкупа арендованных участков.
3. Повышение требований к экологическому и транспортному обоснованию ВРИ.
4. Дигитализация: подача заявлений в Росреестр через МФЦ и Госуслуги стала обязательной для 90 % сделок.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. При использовании материалов ссылка на источник обязательна.