04 апреля 2026 г. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определяет правовые основы регулирования земельных отношений и установливает основания, порядок и формы возникновения прав на земельные участки. В статье разберёмся, как именно формируются и закрепляются права на землю в 2025–2026 годах, какие документы это подтверждают и какие изменения вступили в силу с 1 марта 2025 года.
Основные принципы земельного законодательства
ЗК РФ закрепляет приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства перед использованием её в качестве недвижимого имущества (п. 2 ст. 1 ЗК РФ). Это означает, что:
- собственник земельного участка вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею;
- однако такое распоряжение не должно наносить ущерб окружающей среде.
Глава V ЗК РФ: «Возникновение прав на землю» (ст. 25–39)
Статья 25, Основания возникновения прав
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным:
- гражданским законодательством (ГК РФ);
- федеральными законами, включая ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
К числу таких оснований относятся:
- Договор (купля-продажа, дарение, аренда, безвозмездное пользование).
- Приватизация земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности.
- Правопреемство (наследование, реорганизация юрлица).
- Аукционы и без торгов (льготные категории).
- Раздел, перераспределение или объединение земельных участков (ст. 11.4–11.8 ЗК РФ).
Статья 26, Документы, подтверждающие права
Единственным документом, подтверждающим право на землю, является запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Ранее используемые свидетельства о праве с 2017 года не выдаются, но остаются действительными.
Статьи 11.4–11.8 — образование, изменение, перераспределение участков
Статья 11.8 уточняет: когда участок образуется или изменяется (например, при реальном разделе), все ранее существовавшие права и обременения (аренда, сервитуты, ипотека) переходят к новым участкам в соответствии с планом межевания и описанием границ, если иное не установлено договором или законом.
Формы пользования землёй
ЗК РФ закрепляет следующие виды вещных прав:
- Собственность, полное владение, пользование и распоряжение.
- Постоянное (бессрочное) пользование — только для гос- и муниципальных учреждений, федеральных органов.
- Пожизненное наследуемое владение — оставлено для граждан, ранее получивших участки по «дачной амнистии»; новые договоры не заключаются.
- Аренда — срочное возмездное владение и пользование (до 49 лет, в сельхозцелях до 99 лет);
- Безвозмездное срочное пользование — до 5 лет (договор безвозмездного пользования).
- Сервитуты (ограниченное пользование чужим участком):
- частный — для конкретного лица;
- публичный — для неопределённого круга лиц, обеспечивающий проход, проезд, прокладку инженерных сетей.
Ключевые изменения 2025 года
Изъятие неиспользуемых участков
С 1 марта 2025 года вступили в силу положения, позволяющие изымать земли без суда по инициативе органов местного самоуправления, если участок:
- не используется по целевому назначению более 3 лет подряд;
- не оформлен в собственность или аренду до (для «дачных» участников).
Важно: собственнику предоставляется предварительное предписание об устранении нарушений. При игнорировании — участок может быть выставлен на торги или передан муниципалитету.
Унификация процедуры получения земель льготникам
Федеральный закон унифицировал правила предоставления участков без торгов:
- Многодетные семьи, Герои России, ветераны СВО, инвалиды I-II групп и др. могут получить до 1 га в собственность бесплатно один раз.
- Заявление подаётся через МФЦ или портал «Госуслуги»; решение — в течение 30 дней.
- Участок должен быть освоен в течение 3 лет (постройка дома, ведение фермерского хозяйства и т.п.).
Алгоритм оформления права в 2026 году
Шаг 1. Определение категории земель и разрешённого использования (ВРИ) на публичной кадастровой карте.
Шаг 2. Проверка свободных участков в собственности РФ/субъекта/муниципалитета через Росреестр или сайт «Земля.рф».
Шаг 3. Подача заявления:
- на аукцион — если участок свободен;
- без торгов — если гражданин относится к льготной категории.
Шаг 4. Оплата (кроме льготников) и заключение договора (аренды или купли-продажи).
Шаг 5. Государственная регистрация права в Росреестре и получение выписки ЕГРН.
Реальный раздел участков: особенности
Реальный раздел, это межевание с образованием самостоятельных кадастровых объектов. После раздела:
- к каждому новому участку переходят все обременения (ипотека, сервитуты), если иное не оговорено;
- необходимо обновление договоров аренды и переоформление ипотеки — банки требуют дополнительные соглашения.
Практические советы собственнику
- Контролируйте целевое использование: раз в год проверяйте, не попал ли участок в список «земель без движения».
- Фиксируйте освоение: фотографии строительства, чеки за материалы, «стройжурнал» — помогут в суде при споре.
- Соблюдайте сроки: при льготном получении — начните строить дом не позднее 3-х лет, иначе участок могут изъять.
- Оформляйте сервитуты: если вам нужен проезд или проход по чужому участку, закрепите это нотариально в ЕГРН.
Земельный кодекс РФ в 2025–2026 гг. стал жёстче по отношению к неиспользуемым участкам и проще — для льготников. Главное помнить: любые права на землю начинаются с записи в ЕГРН, а их сохранность зависит от своевременного освоения и соблюдения экологических требований.
Внимание! Данная статья носит информационный характер. При возникновении споров обратитесь к кадастровому инженеру или земельному юристу.