Дата последнего обновления: 19 апреля 2026 г. 17:07
Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) — основной нормативный акт, регулирующий все аспекты оборота земельных участков на территории РФ. Несмотря на то, что в заголовке часто встречается «2023», нормы, вступившие в силу 1 марта 2023 года, продолжают применяться и в 2026 году, за исключением недавних «точечных» изменений начала 2026 года (см. раздел 7).
Краткая история и источники
- 25 октября 2001 г. — принят Федеральный закон № 136-ФЗ «Земельный кодекс РФ».
- 14 июля 2022 г. — крупное обновление, ставшее основой «ред. 2023».
- 6 февраля 2023 г. — Федеральный закон № 13-ФЗ внес поправки, вступившие в силу 1 марта 2023 г.
- 30 января 2026 г. — Федеральный закон № 12-ФЗ добавил нормы о «вкрапливании» и «изломанности границ» (вступил с 1 марта 2026 г.).
Структура ЗК РФ 2023
Кодекс состоит из четырёх разделов, 18 глав и 125 статей.
- Раздел I. Общие положения (ст. 1–15)
Регламентирует предмет, принципы и понятийный аппарат: земельные участки, категории земель, правовой режим зон. - Раздел II. Право собственности и иные вещные права на землю (ст. 16–28)
Собственность, аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, эмфитевзис, суперфиций. - Раздел III. Государственный кадастр и мониторинг (ст. 29–40)
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), кадастровая оценка, межевание, схемы территориального зонирования. - Раздел IV. Охрана и использование земель (ст. 41–125)
Особенности оборота в зависимости от категории: сельхозземли, поселений, промышленности, особо охраняемых территорий и др.
Ключевые новеллы редакции 2023
Уточнение границ и «пятна» земельных участков
Формулировка «включая исключение в отношении таких земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ» впервые появилась в ФЗ № 12-ФЗ (2026). Теперь при формировании земельных участков для строительства, особенно в густозастроенных районах Москвы и Тульской области, исключаются «незамкнутые» или «криволинейные» элементы, упрощая кадастровый учёт.
Расширение понятия «земельный участок»
С 1 марта 2023 г. под земельным участком понимается также «часть недр, пространства и почвенный покров». Это позволяет вносить в ЕГРН многоуровневые объекты (подземные гаражи, тоннели).
Упрощённая процедура межевания в цифровом виде
- Электронная подача границ через личный кабинет Росреестра.
- Срок рассмотрения сокращён с 20 до 10 рабочих дней.
- Отказ можно обжаловать в досудебном порядке через МФЦ.
Особенности применения в Москве, Московской и Тульской областях
Город Москва
По постановлению Правительства РФ № 777-ТУ действует специальная схема размещения земельных участков, где приоритетно выделяются зоны комплексного развития (ЗКР). Вводится процедура предварительного согласования границ с Департаментом городского имущества города Москвы (< 30 дней).
Московская область
- Коэффициенты кадастровой стоимости в 2026 г. индексируются на 7 % по сравнению с 2023 г. (постановление МособлДумы № 145/2026).
- Для ИЖС ввели «сельский коэффициент» 0,3 — снижение налога на 70 % при условии прописки собственника.
Тульская область
Региональный закон № 2193-ЗТО от ввёл «сельхоз-надземные сервитуты» — право прохода через чужие поля при уборке урожая без оформления отдельного сервитута, если площадь поля превышает 100 га.
Практические советы собственникам и девелоперам
- Проверка участка в ЕГРН.
Перед покупкой запросите выписку ЕГРН-ЕУСИ, она содержит актуальные границы, кадастровую стоимость и ограничения (обременения). - Онлайн-межевание.
С 2023 г. можно подать заявление через сайт rosreestr.gov.ru, оплатив госпошлину 350 ₽. - Контроль за изменениями категории.
При переводе из «сельхозназначения» в «для ИЖС» потребуется согласование с Комитетом по земельным ресурсам региона (срок до 45 дней).
На горизонте 2027: что ждёт ЗК РФ
Минэкономразвития опубликовало проект «Концепция развития земельного законодательства до 2030 года», где предложено:
- Ввести электронные «земельные аукционы 2.0» — смарт-контракты на базе ЕГРН.
- Создать единый «земельный кабинет» для юрлиц и ИП: все процедуры «одним окном».
- Снизить порог бесплатной приватизации с 2029 г. до 0,1 га (сейчас 0,25 га).
Земельный кодекс Российской Федерации 2023 года остаётся актуальной «матрицей» земельных отношений и в 2026 году. Последние изменения (2026) лишь уточняют технические детали, оставляя без изменений ключевые институты: собственность, аренда, кадастровый учёт и охрану земель. Собственникам и девелоперам достаточно следить за региональными коэффициентами и вовремя пользоваться цифровыми сервисами Росреестра, чтобы избежать излишних затрат и судебных споров.
Сохраните ссылку на эту статью и возвращайтесь к ней при любом изменении земельного законодательства!