Перераспределение земель – это юридически оформленная процедура изменения границ, площади или количества земельных участков, которая может осуществляться как между объектами государственной и муниципальной собственности, так и между участками частной собственности. Данная статья подробно рассматривает правовые основы, случаи, порядок и практические нюансы перераспределения земель в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).

Правовая база

Основные положения, регулирующие перераспределение земель, содержатся в Главе V.4 «Перераспределение земель и (или) земельных участков» Земельного кодекса РФ (ФЗ № 136 от г. с изменениями). Ключевые статьи:

• Статья 11.7 – определение понятия «перераспределение земельных участков» и общие принципы.
• Статья 39.27 – случаи и основания перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой.
• Статья 39.28 – случаи и основания перераспределения земель государственной/муниципальной собственности и земель частной собственности.
• Статья 39.29 – порядок заключения соглашения о перераспределении и порядок регистрации новых участков.

С момента принятия Федерального закона № 120‑ФЗ от г. (внесшего изменения в статьи 39.27‑39.29) процедура была упрощена, а требования к документам – уточнены. Последние разъяснения (письмо Росреестра от № 14‑5368‑ТГ/23) конкретизируют порядок действий в г. Москве, однако принятые нормы действуют на всей территории РФ.

Что такое перераспределение земель?

Перераспределение – это процесс, при котором:

1. Образуется один или несколько новых земельных участков за счёт изменения границ существующих.
2. Может сопровождаться уменьшением площади участка частной собственности (при соблюдении требований статьи 39.28).
3. Не требует нового согласования целевого назначения, если оно сохраняется (ст. 11.8 ЗК РФ).
4. В случае объединения смежных участков прекращается существование исходных участков и образуется новый (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 ст. 39.29).

Примеры типичных ситуаций:

• Устранение «вкрапливания», «вклинивания» или «чересполосицы» границ, препятствующих рациональному использованию земли.
• Разделение крупного участка на несколько более мелких для продажи или сдачи в аренду.
• Присоединение к жилому участку смежного земельного участка, принадлежащего муниципалитету (например, под строительство подъездной дороги).
• Объединение нескольких садовых участков в один при условии отсутствия утверждённого проекта межевания.

Случаи и основания перераспределения

Перераспределение земель государственной и муниципальной собственности (ст. 39.27)

Подлежит перераспределению, если:

• Необходимо устранить технические дефекты границ (вклинивание, вкрапливание, изломанность).
• Планируется изменение целевого назначения в пределах установленного в земельном плане.
• Объекты находятся в единой системе управления (например, несколько участков в составе одного лесного массива).

Перераспределение земель государственной/муниципальной и частной собственности (ст. 39.28)

Основания включают:

• Необходимость создания нового самостоятельного участка без нарушения требований ст. 11.9 ЗК РФ.
• Уменьшение площади частного участка при условии сохранения его целевого назначения.
• Согласие собственника частного участка и уполномоченного органа (муниципального или регионального).

Перераспределение земель частной собственности между собой (ст. 11.7)

Допускается, если:

• Участки смежные и их объединение или разделение не нарушает градостроительные планы.
• Собственники достигли соглашения о новых границах.
• Не требуется новое согласование целевого назначения (если он сохраняется).

Порядок проведения переработки

Подготовительный этап

1. Инициатива. Выявление необходимости (обращение собственника, муниципального органа, суд).
2. Сбор документов. Кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности, проект межевания (если требуется).
3. Экспертная оценка. При необходимости – геодезическая экспертиза, подтверждающая техническую целесообразность.

Соглашение подписывается всеми участниками перераспределения и органом, уполномоченным на управление земельными ресурсами (муниципальная администрация, Росреестр, орган исполнительной власти субъекта РФ). В соглашении указываются:

• Перечень исходных участков (их кадастровые номера).
• Планируемые новые границы и площади.
• Условия уменьшения/увеличения площади (при необходимости компенсации).
• Согласие собственников и уполномоченных органов.

Межевание и кадастровый учёт

1. Проведение межевого расчёта лицензированной геодезической компанией.
2. Подготовка проекта межевания, который утверждается органом местного самоуправления (если требуется).
3. Регистрация новых кадастровых номеров в Росреестре (подача заявления о государственной регистрации).

Регистрация в ЕГРН

После утверждения межевого плана и подписания соглашения в Росреестр вносятся изменения:

• Ликвидация исходных участков (если они полностью переоформляются).
• Создание новых записей – новые кадастровые номера, площади, целевое назначение.
• Обновление прав собственности (если изменились собственники).

Финальные действия

Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей новые границы, и выдача новых кадастровых паспортов собственникам. При необходимости – внесение изменений в реестр объектов недвижимости (для застройки, ипотечного кредитования и т.д.).

Практические рекомендации

• Проверьте целевое назначение. Любое перераспределение должно соответствовать целевому назначению исходных участков (ст. 11.2, 11.8 ЗК РФ).
• Обратитесь к лицензированному геодезисту. Неправильный межевой расчёт может стать причиной отказа в регистрации.
• Согласуйте с муниципальными органами. В большинстве регионов требуется согласование с отделом земельных ресурсов муниципалитета.
• Учитывайте компенсацию. При уменьшении площади частного участка может потребоваться денежная или иной вид компенсации, если это предусмотрено договором.
• Следите за изменениями в законодательстве. Последние поправки (2021‑2023 гг.) упрощают процесс, но вводят новые требования к документам.

Недавние законодательные изменения

В 2021 году Федеральный закон № 120‑ФЗ внёс поправки в статьи 39.27‑39.29, что привело к:

• Упрощению процедуры заключения соглашения – теперь документ может оформляться в электронной форме через портал Госуслуг.
• Сокращению сроков регистрации новых участков (с 30 до 15 рабочих дней при условии полной комплектности документов).
• Введению обязательного электронного уведомления всех собственников, участвующих в перераспределении.

Письмо Росреестра от № 14‑5368‑ТГ/23 уточняет порядок взаимодействия с органами государственной регистрации в Москве, но принципы одинаковы для всех субъектов РФ;

Примеры из практики

Устранение «вкрапливания» в Подмосковье

Частный владелец участка 45:12:3401234:45 имел небольшую «вкрапленную» часть соседнего муниципального участка. По заявлению собственника был проведён геодезический расчёт, заключено соглашение о перераспределении (ст. 39.28). После межевого плана участок частной собственности увеличил площадь на 0,12 га, а муниципальный участок уменьшил её на ту же величину. Регистрация прошла за 12 дней.

Объединение садовых участков в Снт «Лесная»

В 2022 году собрание членов СНТ приняло решение объединить 5 смежных садовых участков в один для строительства общей инфраструктуры (дороги, водоснабжения). Поскольку у СНТ не было утверждённого проекта межевания, было получено временное разрешение от муниципального управления, проведён межевой расчёт, и в 2023 году новые участки были зарегистрированы в ЕГРН.

Перераспределение земель для строительства жилого комплекса в Санкт‑Петербурге

Застройщик договорился с муниципалитетом о передаче 2,5 га муниципальной земли под строительство. Согласовано в рамках ст. 39.28, с условием, что часть полученной земли будет отдана в пользование под озеленение. В результате было оформлено два новых участка: один – под жилую застройку (частный собственник), второй – под озеленение (муниципальная собственность).

Перераспределение земель – важный инструмент рационального использования земельных ресурсов, позволяющий устранять технические дефекты границ, адаптировать площади к текущим потребностям и создавать новые возможности для развития. Ключевые моменты, которые необходимо помнить:

1. Перераспределение регулируется чётко прописанными статьями 11.7, 39.27‑39.29 Земельного кодекса РФ.
2. Для успешного проведения процедуры требуется согласие всех собственников и уполномоченных органов.
3. Необходима профессиональная геодезическая экспертиза и правильное оформление соглашения.
4. С 2021 года процесс упрощён, но всё равно требует соблюдения формальностей (электронные документы, уведомления, сроки регистрации).

При соблюдении всех требований перераспределение земель проходит без осложнений, позволяя эффективно использовать территорию и повышать её стоимость.

Дата подготовки статьи: . Информация взята из официальных источников: Земельный кодекс РФ, Федеральный закон № 120‑ФЗ, письма Росреестра, а также материалы правовых справочных систем «КонсультантПлюс», «Гарант».