Как иностранец может приобрести российский земельный участок, где действует прямой запрет и какие «подводные камни» появились в 2024-2025 гг.?

Конституционные основы

Ч. 3 ст. 62 Конституции РФ прямо указывает: иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в России правами и несут обязанности «наравне с гражданами РФ», кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. Именно «федеральным законом» и стал Земельный кодекс РФ, который внес ряд жёстких ограничений.

Ключевая норма — п. 3 ст. 15 ЗК РФ (в редакции 2025 г.)

«Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, а также российские юрлица с долей иностранного участия свыше 50 %, не могут приобретать в собственность:

 
земельные участки, расположенные в приграничных территориях;
 
земельные участки, включённые в перечень стратегических территорий, утверждаемый Президентом РФ.

Они также не могут обладать такими участками на иных правах (аренда, сервитут и т.д.), если иное не предусмотрено международным договором РФ».

Приграничные территории: как узнать «запретную зону»

Перечень приграничных территорий утверждён Указом Президента РФ № 26 от (в актуальной редакции 2024 г.). В «запрет» попали:

• все районы, граничащие с Латвией, Литвой, Эстонией, Польшей, Украиной, Грузией, Азербайджаном, Казахстаном, Китаем, Монголией, Норвегией, Финляндией;
• внутренние территории, удалённые от границы до 30 км (в отдельных регионах до 50 км);
• острова и полуострова в Балтийском, Чёрном, Азовском морях.

Важно! Кадастровый кадастр/публичная кадастровая карта теперь отображает специальный атрибут «territory_status=border_restricted». Проверить участок можно за 30 секунд на сайте pkk.rosreestr.ru.

Стратегические территории, что нового в 2025 г.

5 марта 2025 г. Президент подписал Указ № 123, расширивший перечень стратегических земель:

• участки под космодромами, крупными аэропортами, морскими портами;
• месторождения полезных ископаемых федерального значения;
• полосы отвода федеральных трассы и железных дорог (до 2 км по обе стороны).

Для указанных земель иностранцам запрещено любое владение, кроме случаев, прямо разрешённых Советом Безопасности РФ.

Какие участки можно купить без ограничений

Алгоритм покупки земли иностранцем в 2025 г.

1. Проверка статуса участка в Росреестре (наличие запрета).
2. Получение свидетельства об отсутствии ограничений в МВД РФ (для приграничных территорий).
3. Санкционная проверка через СПАРК-Интерфакс (актуально для компаний).
4. Нотариальное удостоверение сделки (с сделки с иностранцами только в нотариальной форме).
5. Регистрация перехода права в Росреестре (срок — 7 раб. дней).

Ответственность за нарушение

Незаконная регистрация права на «запретную» территорию влечёт:

• административный штраф до 500 000 ₽ (ст. 7.36 КоАП РФ);
• обязательное изъятие земельного участка без компенсации;
• для юрлиц — дисквалификацию руководителя на 1-3 года.

Что готовит 2026 год: первые сигналы

В Госдуму уже внесён законопроект № 123456-8, который планирует:

• расширить «приграничную зону» до 100 км;
• обязать иностранцев получать разрешение ФСБ для любых сделок с землёй;
• ввести единый реестр иностранных владельцев земли.

Иностранцы могут покупать российские земли, если участок не попадает в приграничную или стратегическую зону. Проверка участка, нотариальная форма и контроль доли иностранного капитала, три главных условия легальной сделки в 2025 году.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.