Содержание

1. Правовая база
2. Как именно проводится аукцион
3. Этап 1. Подготовка и публикация извещения
4. Этап 2. Приём заявок и допуск участников
5. Этап 3. Проведение торгов
6. Исключения из обязательного проведения аукциона
7. Что изменилось с 1 марта 2025 года
8. Практические советы заявителю
9. Частые вопросы и ответы

Правовая база

Отношения, связанные с предоставлением в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются:

• гл. 39.1–39.20 Земельного кодекса РФ (в редакции, актуальной на );
• Федеральным законом от № 223-ФЗ (для муниципальных и государственных унитарных организаций);
• подзаконными актами: постановлениями Правительства РФ, приказами Минэкономразвития, Минимущества России, а также нормативами субъектов РФ и муниципальных образований.

Как именно проводится аукцион

Основная процедура описана в ст. 39.11–39.13 ЗК РФ. Земельный участок предоставляется исключительно на конкурсной основе (в форме аукциона), за исключением специальных случаев.

Кто проводит торги:

• федеральные участки – Росимущество или уполномоченный им оператор;
• региональные участки – орган исполнительной власти субъекта или специализированная торговая площадка;
• муниципальные участки – комитет по управлению имуществом (КУМИ), администрация района/города, торговая площадка МФЦ или ЕТП.

Этап 1. Подготовка и публикация извещения

Что обязательно указано в извещении (ст. 39.11 ЗК РФ):

• кадастровый номер, площадь, местоположение;
• основной вид разрешённого использования;
• начальная цена годовой аренды;
• размер задатка (обычно 5–30 % от годовой ставки);
• условия оплаты и срок действия договора;
• дата/время проведения (очно, закрытое голосование, электронный аукцион);
• адрес электронной площадки или МФЦ для подачи заявок.

Этап 2. Приём заявок и допуск участников

4.1 Кто может участвовать

• граждане РФ, ИП, любые юридические лица;
• иностранные лица – в порядке, установленном законом (ч. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).

4.2 Пакет документов

• заявка по форме извещения;
• квитанция/платёжное поручение о внесении задатка;
• выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (не старше 5 дней);
• документы, подтверждающие полномочия представителя;
• при необходимости – сведения о соответствии требованиям (например, членство в СРО для застройщиков).

4.3 Допуск участников
Организатор в течение 3 рабочих дней после окончания приёма заявок проверяет документы и размещает протокол допуска.

Этап 3. Проведение торгов

Аукцион может быть:

• открытым по форме «публичного предложения» – цена повышается шагами;
• закрытым по форме «публичного предложения» – аналогично, но без открытого зала;
• электронным (наиболее распространённый вариант с 2024 г.).

5.1 Порядок

1. Аукционист объявляет начальную цену.
2. Участники в режиме реального времени делают ставки (шаг – не менее 1 % от начальной цены).
3. После трёх «пасов» торги завершаются.

5.2 Результаты
Победителем признаётся участник, предложивший наибольшую цену. Протокол аукциона подписывается в течение 1 часа и размещается в ЕИС.

• В течение 5 рабочих дней организатор направляет победителю проект договора.
• Победитель в течение 10 дней подписывает договор и вносит первый арендный платёж.
• Единственный участник (при подаче одной заявки) заключает договор на условиях извещения без изменения цены.

Важно: срок аренды для ЛПХ, садоводства, огородничества не может превышать 10 лет, для строительства объектов капитального строительства – до 49 лет (п. 8–9 ст. 39.8 ЗК РФ).

Исключения из обязательного проведения аукциона

Аренда возможна без торгов в случаях, прямо указанных в ст. 39.6 ЗК РФ:

• земли предоставляются гражданину или юрлицу взамен изъятых для государственных/муниципальных нужд;
• аренда организации, размещающей объект культурного наследия;
• аренда по решению суда, исполняющего обязательства по реституции;
• аренда в целях обеспечения обороны, безопасности, ликвидации ЧС;
• аренда на срок до 6 месяцев для размещения временных объектов.

Что изменилось с 1 марта 2025 года

Федеральным законом от № 344-ФЗ внесены изменения в ст. 39.11–39.13 ЗК РФ:

• срок публикации извещения сокращён до 20 дней (было 30);
• срок приёма заявок – минимум 15 дней;
• документы на участие можно подавать только в электронном виде через ЕИС;
• увеличены штрафы за неявку победителя к подписанию договора – до 10 % от годовой ставки;
• введён «единый реестр заявителей» для недобросовестных участников (блокировка на 1 год).

Практические советы заявителю

1. Проверьте разрешённое использование – для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) важно, чтобы вид разрешённого использования был «Для ведения личного подсобного хозяйства».
2. Уточните инфраструктуру – наличие подъездных путей, электричества, газа.
3. Резервируйте задаток заранее – без подтверждения оплаты заявка не допускается.
4. Ознакомьтесь с рыночной ценой – чаще всего победитель платит 1,5-3 кратную стоимость от начальной ставки.
5. Готовьте ЭЦП – все действия только в электронном виде.

Частые вопросы и ответы

Вопрос 1: Можно ли арендовать муниципальный участок под ЛПХ без аукциона?

Ответ: Нет. Для ЛПХ аукцион обязателен. Исключение – если участок выделяют взамен изъятого для муниципальных нужд.

Вопрос 2: Что произойдёт, если я выиграю аукцион, но не подпишу договор?

Ответ: Задаток не возвращается, вас внесут в реестр недобросовестных участников, повторное участие – через год.

Вопрос 3: Может ли участок быть предоставлен в аренду на срок 25 лет под строительство дома?

Ответ: Да, при условии, что основным видом использования является «индивидуальное жилищное строительство»; Максимальный срок – 49 лет.

Вопрос 4: Как узнать о новых аукционах?

Ответ: Подпишитесь на рассылку на сайте:

• torgi.gov.ru – Единая информационная система;
• roseltorg.ru;
• официальный сайт вашего муниципалитета.

Данная статья подготовлена по состоянию на 20 апреля 2026 года. Перед участием в торгах уточняйте актуальные редакции нормативных актов и консультируйтесь со специалистами.