Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
В современной системе российского права земельные отношения регулируются целым рядом нормативных актов: Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими. Основу этих отношений составляют два ключевых элемента: объект (то, на что направлено право) и субъект (тот, кто это право осуществляет). В статье разберёмся, какие именно вещи признаются объектами земельных правоотношений, кто может выступать их участником, и какие особенности возникают при обращении с частями земельных участков.
Объекты земельных правоотношений
Земля как природный объект и ресурс
На первом уровне объектом выступает земля в целом как природный объект и ресурс. Она охраняется государством в интересах всего общества и используется с учётом устойчивого развития, сохранения биоразнообразия и экологической безопасности. Правоотношения в этой сфере преимущественно публично-правовые: государство устанавливает правила охраны, использования и защиты земель.
Земельный участок как недвижимая вещь
На втором уровне объектом выступает земельный участок — часть земной поверхности, чётко ограниченная по описанию и границам и имеющая кадастровый паспорт. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ участок является недвижимой вещью, а потому:
- Подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
- Возможно его обособленное владение, пользование и распоряжение;
- С участком можно совершать сделки: купля-продажа, дарение, аренда, залог.
Часть земельного участка как самостоятельный объект?
Важный теоретический вопрос: может ли часть земельного участка быть самостоятельным объектом прав?
Современная доктрина отвечает отрицательно: собственник участка не становится одновременно собственником каждой его части «дополнительно». В противном случае возникло бы множественное наделение одним и тем же правом на один и тот же объект. Однако выдел доли в натуре (образование нового самостоятельного участка) или раздел участка возможны в установленном законом порядке: после межевания и регистрации новых участков в ЕГРН.
Субъекты земельных правоотношений
В соответствии со ст. 5 ЗК РФ участниками (субъектами) земельных отношений признаются:
- Граждане (физические лица) — могут владеть участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды.
- Юридические лица — коммерческие и некоммерческие организации, в т.ч. иностранные, но с ограничениями на приобретение земель сельхозназначения и приграничных территорий.
- Российская Федерация, владеет землями федерального значения (ст. 18 ЗК РФ).
- Субъекты РФ — владеют землями регионального значения.
- Муниципальные образования, владеют землями местного значения.
Право собственности на землю
Согласно ст. 261 ГК РФ и ст. 18 ЗК РФ:
- Право собственности на земельный участок возникает с момента внесения записи в ЕГРН;
- Формы собственности: частная, государственная (федеральная и региональная), муниципальная;
- Объекты в рамках государственной собственности, земли, а не конкретные «земельные участки» в целом (поэтому государство может распоряжаться землями, образуя новые участки или прекращая старые).
Порядок регистрации и сделок
Регистрация в ЕГРН
С 01 марта 2015 года вся недвижимость, в т.ч. земельные участки, подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Без регистрации:
- не возникает право собственности;
- недействительны сделки отчуждения (купля-продажа, дарение и др.);
- нельзя оформить залог или аренду.
Образование новых участков и частей
Если собственник хочет «отрезать» часть участка и передать её третьему лицу, необходимо:
- Провести межевание с образованием нового самостоятельного участка;
- Получить кадастровый паспорт на новый участок;
- Зарегистрировать право на него в ЕГРН.
Только после этого новая «часть» становится полноценным объектом земельных правоотношений.
Краткий вывод
Таким образом, в российском земельном праве:
- Объектами могут быть земля как ресурс, земельные участки и (после процедуры выдела) образованные из них новые участки;
- Субъектами являются граждане, организации, РФ, регионы и муниципалитеты;
- Часть участка без выдела в натуре самостоятельным объектом не признаётся, однако может быть преобразована в новый участок при соблюдении кадастровых и регистрационных процедур.
Материал подготовлен на основе актуальных редакций Земельного и Гражданского кодексов РФ, а также судебно-арбитражной практики 2025–2026 гг.