С 1 января 2025 года вступили в силу новые правила аренды жилья: теперь каждая сдача квартиры «в тени» может быть выявлена через сервисы Росреестра, Госуслуг и даже нейросетевые анализаторы банковских транзакций. Если вы раньше сдавали жилье без договора и не платили налоги, у вас есть шанс легализоваться и избежать штрафов через добровольное заявление в ИФНС. Ниже — подробная инструкция, актуальная на 19 апреля 2026 года.
Кому нужно подавать заявление
- Владельцам квартир, комнат, жилых домов, которые получали доход от аренды после , но не заключали письменный договор.
- Собственникам, у которых арендаторы платили «на карту» или наличными без отражения дохода в 3-НДФЛ.
- Наследникам и доверенным лицам, которые сдавали объект без оформления права собственности на себя.
Кто временно освобождается от обязательства
- Граждане, доход которых за 2024 год не превысил 2,4 млн ₽ и которые впервые декларируют арендные поступления (льгота по «налоговой амнистии-2025»).
- Собственники, заключившие официальный договор и поставившие его на учёт в Госжилье до .
Какие последствия даёт «теневая» сдача
| Нарушение | Размер штрафа* | Комментарий |
|---|---|---|
| Неуплата НДФЛ | 20 % от неуплаченной суммы | плюс пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки |
| Отсутствие договора аренды | от 2 000 до 5 000 ₽ | на собственника (ст. 6.3 КоАП РФ) |
| «Серый» доход свыше 2,4 млн ₽ | до 40 % от суммы дохода | если докажут умысел (ст. 198 УК РФ) |
*Данные ФНС, апрель 2026.
Пошаговая инструкция: как легализоваться через заявление
Шаг 1. Подготовка документов
- Паспорт собственника (копия + оригинал при личном визите).
- Свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН, не старше 10 дней).
- Банковские выписки за 2024 год по счёту, на который приходили арендные платежи.
- Форма 3-НДФЛ за 2024 (заполняется в ЛК ФНС или через «Декларацию-онлайн»).
- Форма добровольного уведомления о ранее неучтённом доходе (ф. КНД 1151059) — с 2025 года новый бланк.
Шаг 2. Расчёт налога
Доходы от аренды облагаются НДФЛ по ставке:
- 13 % для резидентов РФ, если суммарный доход ≤ 2,4 млн ₽/год.
- 15 % на сверхдоход.
Пример: за 2024 год вы получили 600 000 ₽ от аренды. Налог к уплате: 600 000 × 13 % = 78 000 ₽.
Шаг 3. Подача заявления
- Онлайн: через Личный кабинет налогоплательщика → раздел «Декларирование доходов» → «Добровольное уведомление».
- Офлайн: в ИФНС по месту регистрации (предварительно запись через Госуслуги). Возьмите 2 экземпляра заявления: на втором вам поставят входящий штамп.
Шаг 4. Оплата налога
После принятия декларации вам придёт квитанция в ЛК ФНС. Оплатите до 01 июля 2026 года — иначе начнутся пени.
Как избежать штрафов в будущем: 4 практические лайфхака
- Заключайте договор найма через Госуслуги. С 2026 года сервис «Электронная аренда» автоматически отправляет сведения в ИФНС, исключая ошибки.
- Переходите на патент. Для собственников с доходом < 2,4 млн ₽/год подходит патент «Сдача жилых помещений» (фиксированный платёж, от 4 000 до 30 000 ₽/год в зависимости от региона).
- Разделяйте доходы по членам семьи. Если квартира зарегистрирована в долевую собственность, можно распределить доходы пропорционально долям и снизить ставку НДФЛ;
- Храните чеки и договоры 5 лет. Проверки ФНС теперь иногда «заходят» в прошлые периоды по данным Росфинмониторинга.
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос: «Я сдавал квартиру в 2023-2024. Обязан ли я подавать декларацию?»
Ответ: Да, но воспользуйтесь «налоговой амнистией»: подайте 3-НДФЛ до и заплатите 13 % без штрафов.
Вопрос: «Что если арендаторы платили наличными?»
Ответ: Укажите приблизительную сумму в заявлении. При несоответствии данных ИФНС может запросить вас пояснить источники средств.
Вопрос: «Сколько времени занимает проверка?»
Ответ: 3 месяца после подачи. В 2026 году срок сократился благодаря автоматическому приёму электронных форм.
Шаблон заявления (вставьте свои данные)
В ИФНС России № [номер инспекции] от [ФИО полностью] ИНН: [ваш ИНН] Адрес регистрации: [адрес] Заявление о добровольном уведомлении о доходах от сдачи жилого помещения в 2024 году Я, [ФИО], являюсь собственником квартиры по адресу: [адрес объекта]. В 2024 году я получил(а) доход от аренды в размере [сумма] рублей без заключения письменного договора найма. Прошу принять мою декларацию 3-НДФЛ и разрешить уплатить налог в добровольном порядке без применения санкций. Приложения: Копия паспорта; Выписка ЕГРН; Декларация 3-НДФЛ; Банковские выписки. Подпись: _____________
Источники: ФНС РФ, Минстрой, ст. 208 НК РФ, Письмо ФНС № СД-4-3/6177@ от .