Выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов – процесс, который регулируется несколькими нормативными актами РФ (Земельный кодекс, Постановление Правительства РФ № 629 от 9 апреля 2022 г., а также региональными нормативными документами). В статье рассмотрим, какие условия необходимо выполнить, какие документы подготовить, как правильно оформить заявление и какие подводные камни могут возникнуть.

Правовая база выкупа без торгов

• Земельный кодекс РФ (ЗК) – статья 39.15 определяет порядок и перечень документов, необходимых для выкупа арендованного участка.
• Постановление Правительства РФ № 629 от 9 апреля 2022 г. – устанавливает два основных условия для выкупа земельного участка, предназначенного для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества за пределами населенного пункта.
• Региональные нормативные акты (приказ Минэкономразвития РФ, приказы органов местного самоуправления) уточняют порядок подачи заявления и перечень дополнительных документов.

Кто имеет право на выкуп?

Выкуп может инициировать:

1. Арендатор земельного участка, который одновременно является собственником построенного на нём здания, сооружения либо помещения (т. н. «арендатор‑создатель»).
2. Физическое лицо, использующее участок под личное подсобное хозяйство, садоводство или огородничество, если участок предоставлен в аренду органом государственной власти или местного самоуправления.
3. Юридическое лицо, получившее право аренды в особой экономической зоне (ОЭЗ) и желающее выкупить участок, на котором расположены объекты капитального строительства.

Основные условия выкупа (по Постановлению № 629)

• Участок должен находиться за границами населённого пункта и использоваться для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества.
• Участок должен быть предоставлен в аренду органом государственной власти или местного самоуправления.

Если заявитель планирует выкупить участок под объектом недвижимости (дом, производственное здание и т.п.), необходимо дополнительно подтвердить наличие правоустанавливающих документов на объект и соответствие площади участка реальным потребностям объекта.

Порядок подачи заявления

1. Определить орган‑получатель. Обычно это орган местного самоуправления (администрация района/города) либо уполномоченный орган в ОЭЗ.
2. Подготовить пакет документов. Список см. ниже.
3. Отправить заявление. По почте с заказным письмом, через личный кабинет на сайте органа или в электронном виде (если предусмотрено).
4. Ожидать решения. По закону орган обязан рассмотреть заявление в течение 30 календарных дней с момента его получения.
5. В случае положительного решения подписывается договор купли‑продажи, производится оплата и проводится регистрация права собственности в Росреестре.

Перечень обязательных документов

Примечание: При отсутствии регистрации прав на объект недвижимости в ЕГРН необходимо приложить документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на объект (например, договор долевого участия, решение суда и т.п;).

Образец заявления

<!-- Образец заявления о выкупе земельного участка под объектом недвижимости -->
<h3>Заявление</h3>
<p>От: _________________________ (Ф.И.О., ИНН, паспортные данные)</p>
<p>Кому: _______________________________________________ (наименование органа, адрес)</p>
<p>Дата: «__» _______ 20__ г.</p>

<p>Прошу выкупить земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, под объектом недвижимости, принадлежащим мне (нашей организации).</p>

<h4>Сведения о земельном участке</h4>
<ul>
 <li>Кадастровый номер: _________________________________</li>
 <li>Площадь: ____________ кв. м</li>
 <li>Местоположение: ________________________________________</li>
 <li>Назначение по плану территории: ____________________________</li>
</ul>

<h4>Сведения об объекте недвижимости</h4>
<ul>
 <li>Тип объекта: дом/здание/сооружение</li>
 <li>Адрес: ________________________________________________</li>
 <li>Кадастровый (условный) номер: ___________________________</li>
 <li>Площадь застройки: ____________ кв. м</li>
</ul>

<h4>Основания для выкупа</h4>
<p>1. Договор аренды № _____ от «__» _______ 20__ г. (приложение 3).</p>
<p>2. Право собственности на объект недвижимости подтверждено документом (приложение 4).</p>
<p>3. Участок используется под личное подсобное хозяйство (при необходимости – указать).</p>

<h4>Перечень прилагаемых документов</h4>
<ol>
 <li>Выписка из ЕГРН (земельный участок).</li>
 <li>Выписка из ЕГРН (объект недвижимости).</li>
 <li>Кадастровый паспорт.</li>
 <li>Договор аренды.</li>
 <li>Документы, подтверждающие право собственности на объект.</li>
 <li>План межевания (при необходимости).</li>
 <li>Квитанция об оплате государственной пошлины.</li>
</ol>

<p>Подпись: _________________________</p>

Пошаговая инструкция по выкупу

1. Проверьте условия. Убедитесь, что ваш случай подпадает под одну из категорий, предусмотренных законом (арендатор‑создатель, личное подсобное хозяйство, ОЭЗ и пр.).
2. Соберите документы. Сначала получите выписку из ЕГРН (можно онлайн через Госуслуги), затем подготовьте договор аренды и правоустанавливающие документы на объект.
3. Составьте заявление. Воспользуйтесь образцом выше, заполнив все реквизиты; Не забудьте указать «основания для выкупа» (договор аренды, цель использования и т.д.).
4. Оплатите государственную пошлину. С 1 января 2025 г. льготная ставка составляет 50 % от кадастровой стоимости, но не менее установленного минимума.
5. Отправьте пакет документов в орган, владеющий земельным участком. Рекомендуется использовать заказное письмо с уведомлением о вручении.
6. Ожидайте решения. В течение 30 дней орган обязан вынести решение. В случае отказа он обязан мотивировать его в письменной форме.
7. Подпишите договор купли‑продажи. После положительного решения заключите договор, уплатите стоимость участка и подайте документы в Росреестр для регистрации права собственности.
8. Зарегистрируйте объект. После регистрации права собственности в Росреестре получите выписку, подтверждающую переход участка в вашу собственность.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли выкупить участок, если на нём уже построен объект, но правоустанавливающие документы на объект отсутствуют?

Да, но в этом случае необходимо предоставить документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на объект (например, договор долевого участия, акт приемки‑передачи, решение суда). Без такого документа заявление будет отклонено.

Как быстро получить выписку из ЕГРН?

Через портал Госуслуг выписка формируется в течение 5‑10 минут после оплаты. При необходимости можно заказать экспресс‑выписку в МФЦ (до 1 рабочего дня).

Какой срок действия договора аренды, чтобы иметь право на выкуп?

Договор аренды должен быть действующим на момент подачи заявления. Если срок аренды истекает в ближайшее время, рекомендуется продлить его до получения решения о выкупе;

Что делать, если орган отказал в выкупе?

Отказ подлежит обжалованию в судебном порядке в течение 30 дней с даты получения решения. В иске необходимо доказать, что заявитель соответствует всем установленным законом условиям.

Подводные камни и рекомендации

• Неполный пакет документов. Наиболее частая причина отказа – отсутствие выписки из ЕГРН или копии договора аренды.
• Несоответствие площади. Если площадь объекта недвижимости значительно превышает площадь арендуемого участка, суд может признать отказ незаконным (см. пример дела А45‑11700/2022).
• Отсутствие согласований. При выкупе в ОЭЗ требуется согласие Минэкономразвития РФ – без него заявление не будет принято.
• Неправильный расчет стоимости. С 2025 г. льготная ставка – 50 % от кадастровой стоимости, но минимум установлен законом. Переплата может привести к возврату средств только после завершения всех процедур.

Выкуп земельного участка под объектом недвижимости – процедура, которая позволяет арендатору‑создателю превратить арендные права в полную собственность без проведения торгов. Главное – строго соблюдать законодательные условия, собрать полный пакет документов и правильно оформить заявление. При соблюдении всех требований процесс обычно завершается в течение двух‑трёх месяцев, после чего вы становитесь полноправным собственником участка и можете свободно распоряжаться им.

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на земельных отношениях, или в региональный отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.