Когда обязаны подать 3-НДФЛ
Срок владения — главный критерий.
Если квартира была куплена до , достаточно владеть ею 3 года.
Если куплена с — нужно владеть не менее 5 лет.
В этих случаях налог платить не нужно и декларацию не сдавать.
Исключение: единственное жильё. Если на момент продажи у вас нет другой доли/квартиры, достаточно 3 лет независимо от даты покупки (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Как рассчитать налоговую базу
- Определите доход от продажи — сумма по договору купли-продажи.
- Сравните её с 70 % кадастровой стоимости.
- Если договорная цена ниже 0,7 × кадастровая стоимость, налоговая примет именно 0,7 × кадастровую.
- Если кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, берётся фактическая цена.
Пример расчёта
Продали квартиру за 900 000 ₽, кадастровая стоимость 2,5 млн ₽.
0,7 × 2 500 000 ₽ = 1 750 000 ₽ — именно эта сумма станет вашим доходом для целей НДФЛ.
Как уменьшить налог
- Имущественный вычет — до 1 000 000 ₽ на объект недвижимости.
- Документальные расходы — сумма, за которую вы раньше купили эту же квартиру (требуются чеки, договор, выписка ЕГРН).
Сравнение двух вариантов
| Вариант | Доход | Вычет/расходы | Налоговая база | НДФЛ 13 % |
|---|---|---|---|---|
| Вычет 1 млн | 1 750 000 ₽ | 1 000 000 ₽ | 750 000 ₽ | 97 500 ₽ |
| Документальные расходы | 1 750 000 ₽ | 1 400 000 ₽ | 350 000 ₽ | 45 500 ₽ |
пример: купили за 1,4 млн, продаём за 1,75 млн.
Заполняем 3-НДФЛ: ключевые коды
- Код дохода: 1510 – продажа квартиры/комнаты; 1511 – доля; 1520 – недвижимость вне РФ.
- Вычет 1 млн: код 901.
- Документальные расходы: код 903.
Как заполнить в программе «Декларация»
- Откройте раздел «Доходы, полученные в РФ» → вкладка «Доходы от продажи имущества».
- Укажите покупателя: Ф. И. О. или ИНН юр. лица.
- В строке «Доход» — 1 750 000.
- Выберите способ уменьшения: «Имущественный вычет» (1 000 000) или «Документально подтверждённые расходы».
Долевая собственность и несовершеннолетние
При продаже доли каждый совладелец подаёт собственную 3-НДФЛ. Несовершеннолетний ребёнок тоже обязан декларировать доход; вычет или расходы распределяются пропорционально доле.
Сроки и способы подачи
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Оплата налога: до 15 июля.
- Способы:
- через личный кабинет на nalog.gov.ru;
- Госуслуги / Мой налог (при наличии ЭЦП);
- бумажный вариант в ИФНС или МФЦ.
Что приложить к декларации
- Выписка из ЕГРН (новая форма с 2021 г.) – подтверждает право собственности.
- ДКП продажи – копия.
- ДКП покупки (если применяете расходы) + платёжные документы.
- Расписка в получении денег или банковская выписка.
- Проверьте срок владения.
- Уточните кадастровую стоимость в ЕГРН.
- Выберите выгодный способ уменьшения базы (вычет 1 млн или расходы).
- Заполните 3-НДФЛ с кодами 1510/1511.
- Отправьте до 30 апреля, оплатите до 15 июля.
Важно: Если доход не превышает 1 млн ₽ и вы применили вычет, налог будет нулевой, но декларацию всё равно подавать обязательно, если срок владения меньше минимального.
Успешной сдачи отчётности!