В 2026 году россияне, которые продают одну квартиру и сразу покупают другую, могут столкнутся с необходимостью уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако при правильном подходе и соблюдении условий налог можно существенно уменьшить или даже снизить до нуля.

В этой статье мы разберем все ключевые ситуации: когда нужно платить налог, когда нет, как применить вычеты и как не ошибиться в расчетах.

Когда при продаже квартиры нужно платить налог?

Налог при продаже квартиры в 2026 году рассчитывается по следующим правилам:

• Если вы владели квартирой менее 5 лет — нужно платить налог с прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки).
• Если владели 5 лет и более — налог не платится.
• Исключение: если квартира была получена в наследство, по договору дарения или приватизации — минимальный срок владения составляет 3 года.

Как рассчитать налог при продаже?

Формула простая:

Налог = (Цена продажи – Цена покупки – Налоговый вычет) × 13% или 15%

Например:

• Купили за 2 500 000 руб.
• Продали за 3 100 000 руб.
• Прибыль: 600 000 руб.
• Налог: 600 000 × 13% = 78 000 руб.

Если вы не можете подтвердить расходы, можно использовать вычет 1 000 000 руб., но в этом случае налог будет выше.

Как снизить налог при одновременной продаже и покупке?

🔹 Правило одного года

Если вы продаете и покупаете квартиру в одном календарном году, вы можете использовать сразу два вычета:

• Вычет при продаже — до 1 000 000 руб.
• Вычет при покупке — до 2 000 000 руб. (если вы еще не использовали его раньше)

Пример:

• Продали квартиру за 3 000 000 руб.
• Купили новую за 3 500 000 руб.
• Используем вычет при продаже: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 руб.
• Используем вычет при покупке: 2 000 000 руб.
• Налог: 0 руб.

Когда налог платить не нужно?

Вы освобождаетесь от уплаты налога, если:

• Квартира была вашей единственной недвижимостью на момент продажи.
• Вы владели ею более 3 или 5 лет (в зависимости от способа получения).
• Вы продали квартиру дешевле, чем купили — в этом случае убыток, а не прибыль.

Важные сроки и документы

• Декларация 3-НДФЛ — подается до 30 апреля следующего года.
• Уплата налога — до 15 июля следующего года.
• Необходимые документы:
  • Договор купли-продажи старой квартиры
  • Договор покупки новой квартиры
  • Квитанции, выписки из ЕГРН, акты приема-передачи

💡 Совет эксперта

Если вы планируете сделку «продал — купил», обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом. Ошибка в расчетах может стоить десятков тысяч рублей.

Делитесь этой статьей с друзьями и сохраняйте, она пригодится вам при подаче декларации!