Важно: в отличие от объекта незавершённого строительства (ОНС), завершённый объект строительства (далее — ЗОС) считается полноценной недвижимостью, к которой с момента государственной регистрации полностью применяются положения Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, налогового и земельного законодательства. Ниже приведены ключевые критерии, процедуры и последствия признания объекта «завершённым» по состоянию на 20 апреля 2026 г.

Правовое определение

Согласно Градостроительному кодексу РФ (ред. ) и СП 68.13330.2017 объект считается завершённым строительством, когда одновременно выполнены следующие условия:

1. Выполнены все строительные, монтажные и отделочные работы, предусмотренные проектной документацией.
2. Получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (с — через систему ГАСН «Госуслуги.Строй»).
3. Подписан акт приёмки комиссией, включающей представителей застройщика, эксплуатирующей организации, Роспотребнадзора, МЧС и др.
4. Совершена государственная регистрация права собственности в Росреестре на основании декларации о завершённом строительстве (Форма N КС-11 с ).

Отличие от объекта незавершённого строительства (ОНС)

Пошаговая процедура «завершения» в 2026 году

Шаг 1. Завершение строительства

Застройщик подает в ГАСН уведомление о завершении строительства (форма N КС-10) с приложением:

• Актов скрытых работ;
• Заключения экспертизы промышленной безопасности (если требуется);
• Справки о соответствии энергоэффективности (ПП РФ № 1228/2025).

Шаг 2. Получение разрешения на ввод

В течение 10 рабочих дней комиссия ГАСН проводит осмотр и формирует электронный акт приёмки N КС-14. Разрешение на ввод подписывается в системе ЕСИС «Госуслуги.Строй» и публикуется в открытом доступе на 5 лет.

Шаг 3. Государственная регистрация

После получения разрешения застройщик в течение 5 дней подает в Росреестр:

1. Декларацию о завершённом строительстве (Форма N КС-11);
2. Акт приёмки N КС-14;
3. Технический план, подготовленный кадастровым инженером (XML-формат ФГИС ЕГРН 4.5);

Регистрация права проводится в срок до 7 рабочих дней; сведения вносятся в ЕГРН, присваивается кадастровый номер и кадастровая стоимость (обновляется автоматически 1 раз в год 01 июля).

Налоговые последствия

С применяется единая шкала налога на имущество физлиц (ФЗ-382/2025):

• 0,1 % — для жилых помещений, гаражей, хозпостроек площадью до 50 м²;
• 0,5 % — для объектов незавершённого строительства, если они введены в эксплуатацию без полного завершения (редкое исключение);
• 2 %, для административных и торговых объектов.

Льгота: при покупке квартиры в новостройке налог начисляется только с даты регистрации права собственности, а не с момента подписания ДДУ (ст. 408 НК РФ).

Частые ошибки и риски

1. Эксплуатация без разрешения. Штраф для физлиц до 10 000 ₽; для юрлиц до 500 000 ₽ (КоАП РФ, ст. 9.5).
2. Регистрация по ДДУ без ввода. До возможно только при 100 % готовности и при наличии банковской гарантии застройщика.
3. Разрыв договора аренды земли. Если у застройщика закончился срок аренды и объект не введён, он автоматически становится ОНС и может быть отнесён к федеральной собственности (п. 3 ч. 1 ст. 55.34 ГрК РФ).

Алгоритм проверки «завершённости» для покупателя

Перед покупкой квартиры убедитесь:

• На портале dom.gosuslugi;ru введён штрих-код ЖК — статус должен быть «Введён в эксплуатацию»;
• В ФГИС ЕГРН по кадастровому номеру здания указан вид объекта «Здание завершённое».
• У застройщика есть электронный акт приёмки N КС-14 с QR-кодом и ЭЦП ГАСН.

С 20 апреля 2026 года объект считается завершённым строительством только при наличии трёх ключевых документов:

1. Разрешение на ввод в эксплуатацию (N КС-14);
2. Запись в ЕГРН о праве собственности на объект;
3. Акт приёмки, подписанный ГАСН и застройщиком.

Без них любое здание, даже полностью построенное, юридически остаётся объектом незавершённого строительства со всеми вытекающими ограничениями и рисками.