Актуальность темы

Сумская область, один из ключевых аграрных регионов Украины, где более 70 % всех земель имеют сельскохозяйственное назначение. По состоянию на в области насчитывается свыше 1,2 млн га пашни, из которых около 42 % находятся в государственной или коммунальной собственности. Огромная доля этих участков передана в аренду фермерам, агрохолдингам и физическим лицам. В условиях постоянных изменений законодательства и высокой конкуренции на рынке аренды защита прав арендаторов становится критически важной задачей для стабильного развития агросектора региона.

Основные источники права

• Земельный кодекс Украины (ст. 93–96, 125–133);
• Закон Украины «Про аренду земли» № 161-XIV от (в редакции 2025 г.);
• Постановление КМУ № 220 «Про максимальный размер арендной платы» (действует с );
• Решения Сумского областного совета по предоставлению земель коммунальной собственности в аренду.

Какие участки можно арендовать

В Сумской области в аренду передаются только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет и внесены в Единый государственный реестр земель. Допускается аренда:

1. Земель государственной или коммунальной собственности без проведения аукциона:
   • участники боевых действий (АТО/ООС),
   • участники программы «Доступні кредити 5-7-9 %»,
   • начинающие фермеры (до 3 лет с момента регистрации).
2. Земель долевой собственности (паи) — по договору между пайщиком и арендатором.
3. Земель ОТГ и сельских советов через прозрачные аукционы на Електронному майданчику ProZorro.Продажи.

Важно: арендатор не вправе менять целевое назначение земельного участка без письменного согласия собственника и органов местного самоуправления.

Максимальный размер арендной платы

С действует новый предел арендной платы, установленный Постановлением КМУ № 220:

• до 8 % от нормативной денежной оценки (НГО) — для государственных и коммунальных земель, переданных без аукциона;
• до 12 % от НГО — по результатам электронных торгов;
• до 15 % от НГО, в случае передачи комплексного имущественного комплекса (земля + здания).

В Сумской области средняя НГО пашни составляет 42 000 грн/га, следовательно, максимальная годовая арендная плата не может превышать 3 360 грн/га при безаукционной передаче.

Права и гарантии арендатора

Преимущественное право

При окончании срока договора аренды арендатор имеет преимущественное право на его продление на новый срок до 50 лет без проведения повторных торгов, если:

• исполнены все обязательства по арендной плате;
• земля используется по целевому назначению;
• на участке не допущено загрязнения или деградации почв.

Субаренда и залог

Арендатор может:

• передать право аренды в субаренду с письменного согласия собственника;
• заложить права аренды (например, для получения кредита в «Аграрной фонде»), но только совместно со зданиями и сооружениями, расположенными на участке.

Односторонний отказ

В договоре может быть предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора при:

• резком увеличении арендной платы (более чем на 25 % без индексации НГО);
• изъятии участка для общественных нужд без надлежащего предварительного уведомления и компенсации.

Инструкция: как оформить аренду сельскоземель в Сумской области

1. Поиск участка
   • Электронная карта Держгеокадастру в Сумской области: https://land.gov.ua.
   • Фильтр по категории «С/х земли», форме собственности (государственная/коммунальная).
2. Подготовка документов
   • паспорт/код ИНН;
   • реестровая карта фермера (для ФЛП);
   • бизнес-план использования участка (обязателен при аренде > 50 га);
   • согласие органа местного самоуправления (если участок в пределах сельсовета).
3. Определение формы предоставления
   • без аукциона, через Департамент экологии и природных ресурсов Сумской ОВА;
   • через аукцион — на площадке ProZorro.Продажи, секция «Аренда земли».
• срок — от 5 до 50 лет;
• обязательные условия: целевое назначение, индексация платы, порядок расторжения.
4. Регистрация права в Реестре

   После подписания договора нотариус вносит сведения в Единый государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Регистрация занимает до 5 рабочих дней.

Ответственность за нарушение прав арендатора

Горячие линии и юридическая помощь в Сумской области

• Бесплатная правовая помощь: 0 800 213 103 (по будням 09:00–18:00).
• Сумский местный центр БПД: г. Сумы, ул. Харьковская, 25/1, каб. 210.
• Аграрный офис Сумской ОВА: тел. (0542) -00-625, эл. почта: agro@sm.gov.ua.

Аренда сельскохозяйственных земель в Сумской области остаётся одним из наиболее доступных способов запуска или масштабирования аграрного бизнеса. Главное — чётко знать свои права, соблюдать процедуру и фиксировать все договоренности в договоре. При возникновении споров своевременное обращение к юристам и активное использование инструментов государственной защиты позволяют арендаторам надёжно защитить свои интересы и инвестиции.