Краткий ответ: Нет, не зарегистрирует. При отсутствии подписанного акта приема-передачи (или иного документа, подтверждающего факт передачи квартиры) регистратор останавливает проверку и выносит мотивированный отказ в регистрации перехода права собственности.
Почему акт приема-передачи обязателен
- Это единственный документ, который подтверждает, что продавец действительно передал квартиру покупателю.
- Именно на дату подписания акта покупатель начинает нести расходы по содержанию имущества (коммунальные услуги, налоги, взносы на капремонт).
- Росреестр сверяет дату акта с датой ДКП: если в документах прописаны разные даты, это сигнализирует о потенциальной «двойной продаже» и служит основанием для дополнительной проверки.
Исключение: если в самом договоре купли-продажи есть пункт «Передача объекта осуществляется путём подписания настоящего договора», то отдельный акт не требуется. Такая формулировка допустима, но встречается крайне редко.
Что происходит, если акта нет
- Заявление в Росреестр принимают. Система электронной очереди не откажет в приёме пакета.
- На этапе проверки документов регистратор видит, что не хватает подтверждения факта передачи имущества.
- Приостанавливают проведение регистрации (ст. 16 ФЗ-218) и направляют заявителю уведомление об устранении причин отказа в течение 5 рабочих дней.
- Покупателю даётся 3 месяца на представление недостающего документа. Если за это время акт не предоставлен, сделка отказывается в регистрации.
Какие документы могут заменить акт приема-передачи
| Документ | Когда применим | Особенности |
|---|---|---|
| Сдача ключей + акт осмотра | При покупке вторичного жилья | Должен содержать подписи обеих сторон и дату передачи. |
| Передача через электронную подпись | С — для юрлиц и новостроек | Акт формируется в Госуслугах, подписывается ЭЦП и автоматически поступает в Росреестр. |
| Акт в электронном виде через биометрию | Пилотный проект с | Доступно только тем, кто подтвердил личность через биометрические данные в банке. |
Что делать, если вы уже подали заявление без акта
- Не паниковать; Статус «Приостановлено – требуется дополнительный документ» ≠ «Отказ».
- Договориться с продавцом и подписать акт приема-передачи с обратной датой (датой, указанной в ДКП).
- Загрузить скан акта через личный кабинет на Госуслугах или принести оригинал в МФЦ/Росреестр.
- Регистрация возобновится и будет завершена в течение 3-5 рабочих дней после подачи акта.
Как избежать проблем при покупке квартиры
- Включите в договор пункт: «Передача осуществляется путём подписания акта приема-передачи не позднее 3 рабочих дней после государственной регистрации перехода права».
- Не подписывайте ДКП без даты передачи — пустые строки станут поводом для отказа.
- Проверяйте акт через ЕГРН: в выписке должна быть отметка «Право собственности переходит с момента подписания акта приема-передачи».
Росреестр не может зарегистрировать сделку без акта приема-передачи, поскольку это единственный юридически значимый документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Исключения крайне редки и прописываются прямо в договоре. Подготовьте акт заранее, чтобы избежать задержек и дополнительных визитов в ведомство.