С начала 2026 года в России и Финляндии начали действовать ряд законов и подзаконных актов‚ которые значительно ограничивают возможность
купли‑продажи‚ аренды и иных сделок с объектами недвижимости. В статье мы разберём‚ какие изменения вступили в силу‚ какие цели они преследуют‚
как они влияют на владельцев и инвесторов‚ а также какие шаги следует предпринять‚ чтобы не попасть в «правовую ловушку».

Что изменилось в законодательстве в 2026 году?

В апреле 2026 года были приняты несколько нормативных актов‚ охватывающих разные аспекты рынка недвижимости:

• Изъятие земельных участков из гражданского оборота – законопроект Росреестра‚ направленный на вывод из оборота земель‚
  расположенных вблизи воинских объектов.
• Новый порядок финансового контроля за сделками – требования к раскрытию источников средств и обязательное участие собственника
  в сделке.
• Запрет удалённых сделок – в Москве введён запрет на оформление сделок без личного присутствия собственника.
• Финская проверка сделок с российскими гражданами – масштабная проверка сделок‚ заключённых за последние 20 лет‚ с целью выявления
  нелегальных операций.

Российские инициативы

Согласно материалам INTERFAX и ТАСС‚ основные российские меры включают:

1. Изъятие из гражданского оборота земельных участков‚ находящихся в воинских зонах или рядом с ними. Такие участки будут переданы в
   федеральный фонд для нужд обороны.
2. Обязательное подтверждение личного участия собственника при оформлении сделок в Москве. С 2025 года количество подобных запросов
   выросло в несколько раз.
3. Ужесточённый финансовый контроль: каждый покупатель обязан предоставить документы‚ подтверждающие законность источников средств‚
   а также пройти проверку в системе «Контроль‑Фин». Нарушения влекут штрафы до 5 млн рублей.

Финские меры

Финская сторона обеспокоена тем‚ что российские граждане могут использовать их территорию для «отмывания» капитала и влияния на внутренний рынок.

• С начала 2026 года в Финляндии заблокировано 13 сделок по покупке недвижимости‚ в которых участвовали российские покупатели
  (источник – Yle).
• Введён «чёрный список» лиц и компаний‚ подозреваемых в попытках скрыть истинного владельца недвижимости.
• Проведена проверка всех сделок‚ заключённых за последние 20 лет‚ с целью выявления потенциальных угроз национальной безопасности.

Как новые правила влияют на владельцев недвижимости?

Для большинства граждан и инвесторов ограничения означают:

• Увеличение временных затрат – необходимость личного присутствия в офисе Росреестра или нотариуса.
• Рост расходов – оплата дополнительных проверок‚ юридических услуг и возможных штрафов.
• Неопределённость права собственности – риск потери земельных участков‚ попавших под изъятие.
• Сложности при международных операциях – финские банки и регистраторы теперь требуют более строгой верификации.

Что делать‚ если вы планируете сделку с недвижимостью?

Подготовка документов

Соберите полный пакет документов‚ включающий:

1. Паспорт и ИНН владельца.
2. Документы‚ подтверждающие законность источников средств (выписки из банка‚ договоры‚ налоговые декларации).
3. Согласие всех совладельцев (если объект имеет нескольких собственников).
4. Справку из Росреестра об отсутствии ограничений (например‚ «воинская зона»).

Личный визит в офис

Для сделок в Москве обязательно присутствие собственника. Рекомендуется:

• Записаться на приём в Росреестр заранее (через офиц. сайт).
• Привести с собой оригиналы всех документов и их копии.
• Подготовить доверенность‚ если присутствие невозможно – но помните‚ что доверенность не заменит личного участия в случае
  запрета на удалённые сделки.

Консультация с юристом

Учитывая сложность новых требований‚ рекомендуется обратиться к специалисту по недвижимости‚ который поможет:

• Проверить‚ не попадает ли ваш объект под действие закона об изъятии земель.
• Подготовить юридически грамотную договорную документацию.
• Оценить риски при международных сделках (особенно с Финляндией).

Приобретение недвижимости за границей

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Финляндии‚ имейте в виду:

1. Тщательно проверяйте репутацию продавца и наличие в реестре чёрных списков.
2. Подготовьте перевод всех документов на финский язык‚ заверенный нотариально.
3. Ожидайте возможность блокировки сделки – будьте готовы к дополнительным запросам банков и государственных органов.

Краткий чек‑лист для безопасных сделок

• Проверьте статус участка – нет ли ограничений по воинским зонам.
• Убедитесь в наличии всех финансовых документов – выписки‚ декларации.
• Запланируйте личный визит в Росреестр (для сделок в Москве).
• Получите юридическую экспертизу договора и прав собственности.
• Если сделка за границей – проверьте требования финского реестра и возможность блокировки.

Запреты и усиленный контроль за сделками с недвижимостью в 2026 году отражают растущие опасения государственных органов
по поводу национальной безопасности и финансовой стабильности. Для большинства граждан эти изменения означают более
длительные и затратные процедуры‚ однако при правильном подходе и своевременной подготовке можно избежать большинства проблем.
Главное – не откладывать подготовку‚ пользоваться профессиональной юридической поддержкой и внимательно следить за
новыми нормативными актами‚ так как законодательство в этой сфере продолжит развиваться.

Помните: в условиях новых ограничений информированность и подготовленность – ваш лучший щит от финансовых и правовых рисков.

Автор: ваш виртуальный помощник‚ 2026