Если вы продали квартиру, которой владели менее трёх лет, обязаны предоставить декларацию 3-НДФЛ и, возможно, уплатить налог. Ниже — подробная инструкция на 2026 год: какие формы заполнять, какие сроки соблюдать и какие суммы указать.
Когда возникает обязанность подавать декларацию?
- Квартира приобретена после — минимальный владельческий срок для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
- Квартира получена по наследству, дару, приватизации или договору ренты — льготный срок 3 года.
- Если владение меньше 3 лет, налоговую декларацию подавать обязательно, даже если налог к уплате равен нулю.
Какие документы подготовить?
- Договор купли-продажи квартиры (или договор долевого участия с актом приёма-передачи).
- Платёжные документы, подтверждающие расходы на покупку (ДКП, чеки, выписки из банка);
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на дату продажи.
- Паспорт гражданина РФ.
- Справка 2-НДФЛ за 2026 год (если хотите получить имущественный вычет одновременно).
Как рассчитать налоговую базу
Вы можете выбрать один из двух способов уменьшения налогооблагаемой базы:
| Способ | Формула | Ограничения |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | Цена продажи − 1 000 000 ₽ | Максимум 1 000 000 ₽ в год на все объекты |
| Подтверждённые расходы | Цена продажи − фактические расходы на покупку | Расходы должны быть документально подтверждены |
Пример. Квартиру продали за 6 500 000 ₽, купили за 4 800 000 ₽. Налог: (6 500 000 − 4 800 000) × 13 % = 221 000 ₽.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2026 год
Шаг 1. Скачайте актуальную форму
Форма 3-НДФЛ утверждена Приказом ФНС России от № ED-7-11/880@ (действует в 2026 году). Загрузите её с сайта nalog.gov.ru или через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
Шаг 2. Заполнение титульного листа
- Укажите налоговый период 2026.
- Вид декларации — «3-НДФЛ».
- Ваш ИНН, ФИО, контактный телефон.
- Категория налогоплательщика — «иное физическое лицо».
Шаг 3. Разделы 1 и 2
- Раздел 1: код дохода 13, КБК 182 1 01 02030 01 1000 110, ОКТМО вашего ИФНС.
- Раздел 2: вычислите налоговую базу и сумму НДФЛ к доплате/возврату.
Шаг 4. Приложение 1 (доходы)
- Источник дохода — покупатель (ФИО, ИНН).
- Код дохода — 1510 (продажа жилого помещения).
- Сумма дохода, цена по договору, не ниже 70 % кадастровой стоимости.
Шаг 5. Приложение 6 (вычеты)
- Укажите код вычета 903 (расходы на приобретение) или 901 (в 1 000 000 ₽).
- Впишите сумму вычета и подтверждающие документы в серии D.
Сроки подачи и уплаты
| Действие | Срок |
|---|---|
| Подача 3-НДФЛ | Не позднее 30 апреля 2027 года |
| Уплата налога (если есть) | Не позднее 15 июля 2027 года |
Способы подачи
- Через ЛКФЛ — быстрее всего, требует электронную подпись.
- Личное обращение в ИФНС — запись онлайн или через МФЦ.
- Почта России — заказное письмо с уведомлением + копия.
Распространённые ошибки
- Неверная дата начала владения. Проверьте регистрационную запись ЕГРН/выписку.
- Указание цены ниже 70 % кадастровой стоимости. ФНС пересчитает налог по 70 %.
- Отсутствие квитанций о расходах. Без документов можно применить только вычет 1 млн ₽.
- Пропущенный срок. Штраф — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (не более 30 %).
Пример заполненной декларации (фрагменты)
Раздел 2 (фрагмент)
001 13 — налоговая ставка 010 6 500 000 00 — сумма дохода 040 4 800 000 00 — вычет по расходам 060 1 700 000 00 — налоговая база 070 221 000 00 — итоговый НДФЛ
Что делать, если квартира в долевой собственности?
- Каждый долевой собственник подаёт свою декларацию.
- Сумма дохода и вычета распределяется пропорционально доле.
- В приложении 1 укажите долю (например, ½).
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: можно ли не подавать декларацию, если покупатель — родственник?
Нет. Все сделки, независимо от связи сторон, подлежат декларированию при владении менее 3 лет.
Вопрос: что если квартира перешла по наследству, а документов о расходах нет?
Используйте вычет 1 000 000 ₽. Расходы на наследство не считаются расходами на приобретение.
Вопрос: надо ли декларировать, если квартира продана за 900 000 ₽?
Да, декларацию подавать обязательно. Налог будет 0 ₽, но форму 3-НДФЛ нужно сдать.
Актуальные формы, программу «Декларация 2026» и подробные видео-инструкции ищите на официальном портале ФНС России. При возникновении сложных ситуаций (например, если квартира в ипотеке или продавалась в 2026 году в долях) рекомендуем проконсультироваться с налоговым юристом.