Что такое ЕГРН и почему запись в нём критически важна

С 01 января 2017 года Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) заменил устаревший ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Любая сделка с квартирой, домом, земельным участком или другим объектом недвижимости без корректной записи в ЕГРН считается незаключённой и не порождает право собственности.

Как выглядит запись в ЕГРН: ключевые разделы

1. Раздел «Права и ограничения» — сведения о собственниках, долях, типе права (собственность, аренда, сервитут).
2. Раздел «Характеристики объекта» — кадастровый номер, площадь, этажность, адрес.
3. Раздел «Переходы прав» — история всех сделок с момента ввода объекта в реестр.
4. Раздел «Обременения и запреты», ипотека, арест, залог, долг по налогам.

Почему ошибки в записи ЕГРН могут привести к дополнительному налогу на имущество

ФНС России в своём разъяснении от 19 апреля 2026 года подчеркнула:

«Следовательно, указанная запись не может являться основанием для возложения на компанию обязанности по уплате налога на имущество в отношении объектов, которые ей не принадлежат, не находятся в её собственности».

Иными словами, если в ЕГРН ошибочно указано, что компания числится собственником, налоговая всё равно выставит счёт.
Исправлять придётся через суд, что занимает в среднем 4–6 месяцев.

5 распространённых ошибок в записях ЕГРН

• Неверная площадь или кадастровая стоимость.
• Неправильный тип права (например, «аренда» вместо «собственность»).
• Отсутствие сведений о долевой собственности.
• Пропущенная запись об ипотеке после её погашения.
• Дублирующиеся записи о собственниках после «двойной» регистрации.

Пошаговая инструкция: как проверить и исправить запись в ЕГРН

Шаг 1. Получить выписку

На портале rosreestr.gov.ru или в МФЦ.
Стоимость электронной выписки — 300 ₽, бумажной — 750 ₽. Срок изготовления — 1–3 дня.

Шаг 2. Проверить критические поля

Шаг 3. Исправление ошибки

1. Сформировать заявление в Росреестре онлайн.
2. Приложить правоустанавливающие документы (ДКП, дарственная, наследство).
3. Оплатить госпошлину 2 000 ₽ (для юр. лиц — 22 000 ₽).
4. Получить новую выписку через 7–14 дней;

Как обжаловать «лишний» налог на имущество из-за ошибки в ЕГРН

Если ФНС выставила налог на объект, который вам не принадлежит:

1. Запросить выписку из ЕГРН (уверениться, что запись ошибочна).
2. Направить в ИФНС заявление о предоставлении кредитовой задолженности (форма КНД 1150066).
3. Одновременно подать в Росреестр заявление об исправлении записи.
4. При необходимости — исковое заявление в суд о признании права (срок исковой давности — 3 года).

Льготы и освобождения от налога в 2026 году

ФНС России опубликовала новое разъяснение:

• Для физлиц сохранены льготы на 20 м² квартиры, 50 м² дома.
• Для индивидуальных предпринимателей на патенте — полное освобождение от налога на имущество, используемое в деятельности.
• Для IT-компаний, зарегистрированных после , ставка 0 % до 2028 года при условии, что активы внесены в ЕГРН корректно.

Чек-лист: 7 действий, чтобы защитить себя от проблем с ЕГРН

1. Проверять выписку до и после каждой сделки.
2. Хранить сканы всех документов в облаке (дубликаты у нотариуса).
3. Ежегодно сверять данные в личном кабинете ФНС.
4. Настроить SMS-оповещение об изменениях в ЕГРН через «Госуслуги PRO».
5. Не подписывать ДКП/ДДУ, если кадастровый номер отсутствует в договоре.
6. Уточнять, что запись в ЕГРН произведена в день сделки.
7. Для юр. лиц — вести учёт объектов в разрезе кадастровых номеров в бухгалтерской системе.

Краткий вывод

Правильная запись в ЕГРН — это не просто формальность, а юридическая защита вашей недвижимости и финансов.
Ошибки в реестре могут стоить десятков тысяч рублей налогов и месяцев судебных разбирательств.
Проверяйте, исправляйте и храните документы — это дешевле и быстрее любого судебного процесса.