12 декабря, Москва (Интерфакс — агентство)
Каждая третья сделка с недвижимостью в России сопровождается занижением цены в договоре купли-продажи (ДКП). Для продавца это кажется «лёгкой» экономией на НДФЛ, а для покупателя — шансом сэкономить на налоге при продаже в будущем. Однако за этой «выгодой» скрываются серьёзные юридические, финансовые и криминальные риски. Ниже — подробный разбор последствий и актуальная статистика 2026 года.
Что считается занижением?
Цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, рассчитанной по Индексу рынка недвижимости (ИРН) и закреплённой с 2020 года (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Ни один регион с 2020 по 2026 год не пересматривал эти показатели, поэтому база для сравнения остаётся неизменной.
Почему продавцы рискуют
Налоговые последствия
- Доначисление НДФЛ. ИФНС самостоятельно пересчитает налог по 70 % кадастровой стоимости и потребует доплатить 13 % разницы + пени (0,033 % за каждый день просрочки).
- Штраф. По ст. 122 НК РФ — 20 % от скрытой суммы, при умысле — 40 %.
- Уголовная ответственность. Сумма ущерба > 1,5 млн ₽ может квалифицироваться как уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ) — до 3 лет лишения свободы.
Личные риски
- Внесение сведений в список «должников ФНС» с ограничением выезда за границу.
- Невозможность получить имущественный вычет при покупке следующей недвижимости, если продавец уже «отыгрывал» заниженную цену.
Почему покупатели теряют деньги
Уменьшение имущественного вычета
Вычет рассчитывается по фактической цене в ДКП, а не по реальной рыночной. Пример:
- Рыночная цена — 10 млн ₽.
- ДКП — 5 млн ₽.
- Возможный вычет — 5 млн ₽ × 13 % = 650 тыс. ₽ потеряно.
Проблемы при продаже
Банки и ипотека
Банки финансируют не более 70–90 % от ценовой оценки квартиры. Если в ДКП указана заниженная цена, заёмщик вынужден вносить больший первоначальный взнос или сделка вовсе не одобряется.
Судебная практика 2023–2026
| Год | Кол-во дел о занижении | Средняя сумма доначислений, млн ₽ | % криминальных дел |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1 340 | 1,2 | 8 % |
| 2024 | 1 580 | 1,4 | 12 % |
| 2025 | 1 850 | 1,6 | 15 % |
| 2026 (I кв.) | 510 | 1,8 | 18 % |
Как снизить риски (советы юриста)
- Указывать в договоре цену ≥ 70 % кадастровой стоимости.
- При необходимости «разбивать» сделку на договор купли-продажи и дополнительные услуги (мебель, ремонт), но оформлять каждый пункт отдельно и по рыночной стоимости.
- Хранить все платежные документы (чеки, выписки, акты приёма-передачи).
- При приобретении имущества от юрлица требовать полный комплект ЭДО и счёт-фактуры.
Освобождение от НДФЛ при передаче жилья городу: влияние на рынок
В 2025 году вступило в силу освобождение от НДФЛ при передаче жилья в собственность города (программы реновации, изъятие для муниципальных нужд). Эксперты отмечают: «Льгота практически не влияет на общий объём занижения цен, так как охватывает менее 3 % сделок» (Ридус, аналитический отчёт за I квартал 2026 г.).
Занижение цены в договоре купли-продажи — путь с краткосрочной выгодой и долгосрочными потерями. Налоговая статистика показывает рост числа дел и ужесточение санкций. Если хотите сохранить деньги и нервы, указывайте реальную стоимость и консультируйтесь с юристом до подписания ДКП.