С 1 июля 2021 года в Украине полностью заработал открытый рынок земли․ За три полных сезона было продано свыше 567 тыс․ га сельхозугодий, а цены «на паи» выросли почти на 20 %^[4]․ Однако параллельно с ростом рыночной цены власти «заморозили» кадастровую (нормативно-денежную) оценку земель на уровне 2021 года․ В статье разберёмся, почему это важно и какие последствия имеет для собственников․

Что такое кадастровая стоимость и почему её «заморозили»

Кадастровая (нормативно-денежная) оценка, это официальная цена земли, рассчитанная государством и внесённая в Госземкадастр․ Она используется для:

• расчёта налога на землю;
• определения арендной платы (в т․ч․ для пайщиков);
• оценки имущества при наследстве или залоге;
• стартовой цены при продаже на электронных аукционах․

В 2021 году Кабмин принял постановление № 560, которое «заморозило» показатель НГО на уровне 2020 года до конца 2024 года․ Официальная причина — избежать резкого роста налоговой нагрузки на землевладельцев, пока рынок только формируется․ 19 апреля 2026 года этот мораторий всё ещё действует: депутаты уже дважды продлевали заморозку (последний раз осенью 2024-го)․

Как «заморозка» влияет на налоги и аренду

Налог на землю

До 2021 года ставка налога составляла 0,3–1 % от НГО․ После открытия рынка рыночные цены начали расти: средняя цена гектара на Полтавщине, например, выросла с 42,7 тыс․ грн до 52,6 тыс․ грн за год^[4]․ Если бы кадастровая оценка повторила этот рост, налоговая нагрузка выросла бы также на 20 % и более․ Заморозка сохранила платежи на уровне 2020 года․

Арендная плата

Арендная ставка для пайщиков часто фиксируется в процентах от НГО (обычно 8–12 %)․ Заморозка означает, что минимальная аренда не увеличивается автоматически, несмотря на рост рыночных цен․ Это дало стабильность доходу для 2,8 млн пайщиков, но и вызвало споры: ряд арендаторов считают нынешнюю ставку «заниженной»․

Как пересчитают кадастровую стоимость в 2025–2026

Первый этап — завершение нормативной оценки всех населённых пунктов․ Только в 2024 году специалисты Держгеокадастра внесли данные для 280 новых населённых пунктов Львовщины^[6], а всего по области уже охвачено 1 851 пункт․ Аналогичная работа идёт по всей стране․

Второй этап — утверждение новых коэффициентов зональной оценки; По предварительным расчётам, средняя НГО может вырасти на 25–40 %, но Минфин уже анонсировал:

• плавное повышение коэффициентов не ранее 2027 года;
• смягчающий коэффициент 0,7 для сельхозземель первых двух лет после «разморозки»;
• максимальный рост налога ограничен 1,5-кратным размером инфляции․

Что делать владельцу земли уже сейчас

Проверьте данные в кадастре

Зайдите на сайт Держгеокадастра и убедитесь, что:

1. оценка действительно заморожена на уровне 2020 года;
2. все границы участка совпадают с кадастровым планом․

Пересмотрите арендные договоры

Если ваш договор привязан к НГО, то до «разморозки» рост арендной платы невозможен․ Но вы можете:

• перевести расчёт на твердую сумму в гривнах;
• прописать индексацию по инфляции, а не по НГО․

Подготовьтесь к росту налога

Учтите в финансовом плане, что после 2026 года налог может вырасти на 25–30 %․ Для смягчения удара возможно:

• оформление земли в единое налоговое хозяйство (снижение ставки до 0,1 %);
• перевод участка под органическое земледелие (льготный коэффициент 0,4)․

Заморозка кадастровой стоимости стала «подушкой безопасности» для миллионов собственников земли, позволив избежать резкого роста налогов в годы становления рынка․ Однако уже в 2026–2027 годах механизм пересчёта будет запущен․ Своевременная проверка данных в кадастре и пересмотр договоров помогут минимизировать негативные последствия․

Источники:
[1] AgroNews․ua
[6] Держгеокадастр