Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Завершение договора аренды квартиры, это не только передача ключей и расчёт за последний месяц, но и оформление целого пакета закрывающих документов, подтверждающих, что обязательства сторон полностью исполнены и претензий друг к другу не имеют. В статье разберёмся, какие бумаги нужно подготовить, чтобы избежать споров в будущем и соблюсть требования законодательства (включая ФСБУ 25/2018 для арендодателей-ИП и юрлиц).

Зачем нужны закрывающие документы

• Фиксация факта возврата имущества: подтверждает, что квартира сдана без повреждений и задолженностей;
• Защита от претензий: исключает «внезапные» иски о неустойке или скрытых дефектах;
• Налоговые цели: для ИП и организаций документы служат основанием списания арендных доходов и расходов;
• Возврат залога: без акта или расписки арендатор не сможет доказать, что деньги уже получены.

Основной перечень закрывающих документов

Акт приёма-передачи (форма № АП-11)

Это ключевой документ, который подтверждает возврат квартиры арендодателю. В акте фиксируются:

• дата и время передачи;
• состояние помещения, мебели, техники (пункт «без замечаний» или перечень дефектов);
• показания счётчиков воды, электричества, газа;
• подписи сторон + 2 свидетеля или видеосъёмка при необходимости.

Совет: сфотографируйте каждую комнату и приложите снимки к акту — это упростит споры о «новых» царапинах.

Акт взаиморасчётов

Если арендатор делал предоплату (аванс) или задержал оплату, используйте акт сверки:

1. начальная задолженность по состоянию на 1-е число последнего месяца;
2. погашение ежемесячных взносов;
3. корректировки по коммунальным платежам (перерасчёт процентов за просрочку);
4. итоговая сумма к возврату или доплате.

Расписка о возврате залогового депозита

Формулировка: «Я, Иванов И.И., подтверждаю получение залоговой суммы 35 000 ₽ в полном объёме. Претензий не имею». Подпись + дата.

Справка об отсутствии долгов перед ТСЖ/УК

Обязательна, если оплата ЖКУ происходила через арендодателя. Запросите в управляющей компании справку за последний расчётный период и приложите к закрывающим документам.

Особенности для ИП и юрлиц: ФСБУ 25/2018

Если договор заключён с ИП или организацией на условиях лизинга (долгосрочная аренда > 12 мес.), применяются правила ФСБУ 25/2018. Для арендодателя (лизингодателя) важно:

• Учесть авансы: аванс признаётся предоплатой и отражается как краткосрочная дебиторская задолженность (Дт 62 Кт 51);
• Проценты по аренде: относите на счёт 91.02 «Проценты к получению»;
• Арендные платежи: часть, относящаяся к возмещению стоимости объекта, уменьшает лизинговую дебиторскую задолженность (Дт 51 Кт 62);
• Акт об оказанных услугах: обязателен для подтверждения дохода при получении последнего платежа (форма № АОУ-15, подписывается в последний день аренды).

<table border="1">
 <tr>
 <th colspan="2">АКТ приёма-передачи квартиры № 45 по ул. Ленина, 10</th>
 </tr>
 <tr>
 <td>Дата передачи</td>
 <td> 14:30</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>Арендодатель</td>
 <td>Петров А.А., ИНН 7722123456</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>Арендатор</td>
 <td>Сидорова М.М., паспорт 45 78 123456</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>Состояние</td>
 <td>без замечаний, счётчики: ХВС 123, ГВС 88, электричество 215</td>
 </tr>
</table>

Чек-лист «Не забудьте»

• ✅ Сфотографировать квартиру при выезде;
• ✅ Снять показания всех счётчиков;
• ✅ Подписать акт в 2 экземплярах;
• ✅ Получить справку об отсутствии долгов ЖКУ;
• ✅ Отразить закрытие счёта 62 в бухгалтерии (если вы ИП/ООО);
• ✅ Отправить скан закрывающих документов на e-mail арендатора.

Частые ошибки

1. Отсутствие акта: через 3 месяца арендатор может заявить, что оставил квартиру в идеальном состоянии;
2. Устная договорённость о залоге: без расписки вернуть деньги будет крайне сложно;
3. Игнорирование ФСБУ 25/2018: налоговая может переквалифицировать полученные платежи и доначислить НДС и налог на прибыль.

Дополнительные шаблоны актов и справок вы можете скачать на нашем сайте в разделе «Документы».