Вопрос «закрыть или не закрыть» двор вокруг многоэтажки волнует жильцов уже не первый год. Кто-то мечтает о спокойном внутреннем пространстве без «проходных» машин, другие боятся превратить обычный двор в «частную территорию» со шлагбаумом и охраной. В 2024–2026 гг. российское законодательство получило несколько важных уточнений. Ниже — самый свежий разбор: что законно, что недопустимо и какие документы нужны, чтобы закрыть въезд во двор правильно.

Что считается «двором» с точки зрения закона

Придомовая территория — это земельный участок, который:

• расположен непосредственно под многоквартирным домом;
• включён в кадастровый план как «земли под объектом капитального строительства»;
• часто числится в общей долевой собственности всех собственников квартир и нежилых помещений (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Важный нюанс 2025 года: если участок ещё не оформлен в ЕГРН, его всё равно считают придомовой, но любые ограничения проезда могут быть оспорены (ст. 16 Закона 487-ФЗ от ).

Имеют ли право жильцы вообще закрывать двор?

Да, но только если это общее имущество

Разрешено ограничить доступ внешним лицам и автомобилям, если:

1. Земля входит в состав общего имущества МКД.
2. Общее собрание собственников приняло решение не менее чем 2/3 голосов от общей площади (ст. 44 ЖК РФ).
3. Решение оформлено протоколом и, при необходимости, зарегистрировано в Росреестре.

Нет, если участок принадлежит муниципалитету

Если документы Росреестра показывают, что двор — муниципальная земля, любые шлагбаумы, шкафы-автоматы и турникеты незаконны без согласования с местной администрацией (письмо Минстроя № 5957-СК/04 от ).

Как правильно «закрыть» двор: пошаговая инструкция

Шаг 1. Получить выписку из ЕГРН на земельный участок.

Шаг 2. Убедиться, что участок в «общей долевой собственности» всех собственников.

Шаг 3. Подготовить проект «Положения о порядке въезда и парковки». В нём прописывают:

• режим работы шлагбаума;
• порядок выдачи персональных ключей/пропусков;
• ответственность за нарушение правил.

Шаг 4. Провести общее собрание собственников (очно или заочно через ГИС ЖКХ).

Шаг 5. Принять решение ≥ 2/3 голосов от общей площади.

Шаг 6. Опубликовать протокол в ГИС ЖКХ и (при необходимости) уведомить ТСЖ/УК.

Шаг 7. Установить ограждение и шлагбаум, соблюдая:

• СП 59.13330.2021 (требования к пожарному проезду ≥ 3,5 м шириной);
• «Правила парковки во дворах» (Приказ Минтранса № 199 от ): грузовой транспорт ≥ 3,5 т запрещён круглосуточно.

Кого нельзя ограничивать ни при каких условиях

Верховный Суд РФ (обзор практики за 2024 г.) прямо указал:

• Каждый собственник квартиры/нежилого помещения имеет неотъземлемое право въезда на придомовую территорию круглосуточно.
• Лишить это право или требовать плату за въезд для жильцов нельзя.
• Арендаторы помещений, так же как собственники, имеют право на свободный проезд и проход, если их договор аренды зарегистрирован.

Новые ограничения 2025–2026 гг.

Закон о тишине (обновлён )

Шлагбаумы с автоматическими сигналами должны быть настроены так, чтобы гудки не нарушали тишину в ночное время (с 23:00 до 7:00). За превышение штраф до 3 000 руб. на должностных лиц УК.

Пожарные разъезды (вступил ФЗ-181 от )

Нельзя перекрывать пожарные проезды даже временно. Любые ворота должны открываться автоматически при приближении спецтехники.

Как не нарваться на судебные разбирательства

Подводим итоги

1. Земельный участок должен быть в общей собственности собственников.
2. Решение принято ≥ 2/3 голосами и оформлено протоколом.
3. Не нарушены права ни одного собственника, арендатора или пожарной безопасности.

Если хотите быть уверены в законности, закажите у специалиста экспертизу документов на землю и протокол собрания. Тогда «закрытый двор» принесёт комфорт, а не штрафы и судебные иски.