Санкт-Петербург, 20 апреля 2026 г. Город законодательно изменил порядок расчёта стоимости земельных участков, которые продаются без торгов. Новый закон вступил в силу в марте 2025 года и уже повлиял на рынок земельных ресурсов, инвестиционную активность и бюджет города. В статье — всё, что нужно знать о нововведении: цели, механизм, последствия и прогнозы.

Ключевые факты 2025 года

• 14,5 млрд руб., объём инвестиций девелоперов в покупку земель за пять месяцев 2025 года.
• 70+ участков уже подготовлены к выкупу городу для дальнейшей передачи под строительство жилья и инфраструктурных проектов.
• Средняя цена «сотки» в Петербурге и Ленинградской области к апрелю 2025 года превысила 1,6 млн руб./100 м², показав рост на 12 % за год.

Почему понадобился новый закон?

До 2025 года цена земель, передаваемых без аукциона, рассчитывалась по кадастровой стоимости, которая часто не отражала рыночную конъюнктуру. В итоге:

1. Город терял доходы: участки уходили по заниженной цене.
2. Инвесторы получали преференции при прямых продажах.
3. Граждане и бизнес оспаривали кадастровую оценку в судах, тормозя реализацию проектов.

Мэрия Петербурга поставила цель:

• выровнять цену без аукциона к рыночной;
• сделать расчёт прозрачным и автоматическим;
• сократить количество судебных споров.

Как теперь считается цена?

Формула расчёта

Новая цена определяется по формуле:

Ц = (Ср × П × Кз) + НДС, где:

• Ср — среднерыночная стоимость 1 м² в зоне, рассчитываемая ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» раз в квартал;
• П — площадь участка;
• Кз, коэффициент зонального спроса (0,6–1,4 в зависимости от метража до метро, прибрежной линии, парков и т.д.);
• НДС — 20 %.

Источники данных для «Ср»

• Единая база Росреестра (сделки за последние 12 месяцев).
• Данные ГК «Дом.рф» о реализованных земельных торгах.
• Аналитические отчёты консалтинговых компаний (Knight Frank, СОВКОМБАНК-Девелопмент).

Примеры расчёта (апрель 2026)

Кому новый порядок выгоден, а кому нет?

Победители

• Городской бюджет — доходы от продажи земель выросли на 22 % за первый квартал 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024-го.
• Инвесторы с долгосрочным планом, прозрачная формула устраняет риск внезапного пересмотра цены.

Те, кто в зоне риска

• Мелкие застройщики — если кадастровая была ниже рыночной, теперь придётся платить больше.
• Граждане, претендующие на льготные участки (многодетные, участники реновации) — заявлена компенсация роста цены через увеличение субсидий, но процедура ещё не отлажена.

Пошаговая инструкция для покупателя земли «без аукциона»

1. Подача заявления в Комитет по имущественным отношениям (КИО) через портал «Госуслуги».
2. Автоматический расчёт цены в течение 5 рабочих дней на основе формулы.
3. Отражение результата в личном кабинете заявителя и публикация на сайте КИО.
4. Оплата и регистрация перехода права в Росреестре.

Контроль и обжалование

Если заявитель считает, что расчёт ошибочен, он может:

• Подать запрос на перерасчёт, предоставив независимую оценку не позднее 5 дней с момента публикации.
• Обжаловать решение в арбитражном суде Санкт-Петербурга в течение 3 месяцев.

Чего ожидать в 2026–2027 годах?

• Ужесточение контроля за освоением. С марта 2024 года вступили поправки к Земельному кодексу РФ — теперь у частного владельца есть 3 года на начало строительства, иначе участок могут изъять.
• Цифровой рост. В 2026 году Петербург переведёт расчёт цены на блокчейн-платформу «Земля-Питер», чтобы исключить ручные правки.
• Рост средней цены «сотки» прогнозируется в диапазоне +8–12 % к концу 2026 года из-за ограниченного предложения и роста спроса на жильё.

Закон об установлении цены земельных участков без торгов стал важной реформой для рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Он повышает доходы города, делает процесс прозрачным, но одновременно увеличивает издержки для частных игроков. Чтобы не потерять выгоду, покупателям стоит оперативно изучать публикуемые котировки и подавать заявления в первые дни после обновления данных ФКП.

Если вам нужна индивидуальная калькуляция цены вашего участка или помощь в подготовке документов, напишите в комментарии — поможем с расчётом и шаблонами.